[摘要] 5月27日，南宁市国土资源局再次通过拍卖方式出让10块小面积住宅“插花地”的使用权。当天的出让活动现场比上一次更加“火爆”，个别地块光是土地成交价就能在南宁市区买下一栋别墅。业内人士认为，私宅用地在南宁主城区虽然比较稀缺，但也不宜盲目跟风抬价，需注意投资风险。
南宁再出让10块小面积住宅用地，其中9块顺利拍出
“天地楼”私宅地块卖出别墅价
业内人士提醒，投资私宅用地需注意风险
继3月13日顺利挂牌出让10块小面积住宅用地后，5月27日，南宁市国土资源局再次通过拍卖方式出让10块小面积住宅“插花地”的使用权。当天的出让活动现场比上一次更加“火爆”，个别地块光是土地成交价就能在南宁市区买下一栋别墅。业内人士认为，私宅用地在南宁主城区虽然比较稀缺，但也不宜盲目跟风抬价，需注意投资风险。
图中两栋楼之间的空地，就是当天拍卖的53、54号地块。该空地位于玉洞片区，共220余平方米，被人以700余万元的价格拍下。记者 罗暘摄
1现场：土豪700余万元连扫两块地
当天拍卖的10块土地全部位于南宁市良庆区，分布在金象二区、金象三区、玉洞商贸城和建设路片区。拍卖会定在上午10时开始，但还未到9时30分，南宁市国土资源交易中心的大厅里就挤满了竞买者。
首先拍卖的是53、54、55号地块，面积分别是116.39平方米、112.45平方米、115.22平方米。其中53、54号地块相连，55号在前两者西侧。53号地块起始价95万元，有30多人竞拍。拍卖刚开始，应价号牌就“此起彼伏”，甚至出现三四名竞买人同时举牌的情况。主持人设置的加价幅度是每次1万元，但由于200号、183号等竞买人“跳跃式”加价，总价很快上到300万元。183号竞买人显得势在必得，不管别人加到什么价位，他都直接再加到5或0为尾数的整数，还抱怨“节奏太慢，应该每次少加5万元”。终经过86轮竞价，183号竞买人以355万元摘得53号地块。
接着拍卖54号地块，183号竞买人换上213号号牌继续“出战”。该地块起始价90万元，经几轮“跳跃式”加价后迅速上升到300万元。213号竞买人继续叫价，终以365万元摘得该地块。记者通过容积率等数据计算，53、54号地块的溢价率分别达到了273.68%和305.56%，楼面地价分别高达8402元/平方米和8189元/平方米。与53、54号地块同在玉洞商贸城的55号地块也拍出了高价。169号竞买人以310万元成交，溢价率为226.32%。
此次拍卖，有5块土地位于金象三区，是48~52号，面积从89.73平方米到129.28平方米不等。结果景华一街92平方米的49号地块以72万元起拍，经过60多轮举牌，以173万元成交。该成交价虽远不及54号地块，但比3月份出让的10块地的成交价都要高。当天成交价低的地块也在金象三区产生。面积92.01平方米的50号地块位于景华三街，起始价71万元，以100万元成交。
拍卖会持续了近3个，共有上百名竞买人参与。除46号地块外，共有9块土地顺利拍出。位于金象二区东湖一街的46号地块，因报名竞买人不足3人而流拍，自动转入挂牌出让流程。
2 走访：临街地块更好卖
53、54号地块的竞买人一口气花700多万元买下200多平方米的宅地，还需花约2000元/平方米的成本来进行建设。而在南宁市区，花700多万元能买下一套带车库、花园的别墅了。
27日下午，记者到53、54号地块走访发现，该位置处在玉洞片区的主干道凤凰路上，距银海大道只有两三百米。凤凰路连接银海大道和平乐大道，同时，南宁至吴圩国际机场第二条高速公路的出入口，也设计在银海凤凰路口附近。玉洞商贸城的居民黄先生介绍说，凤凰路一带原来就是该片区人气较高的区域。玉洞大道、凤凰路可直通五象湖片区后，商贸城一带的房价就开始微涨。南宁地铁二号线玉洞站开工、机场第二高速出入口确定落在附近后，房价又迎来一波上涨。
记者注意到，成交价较高的几块土地都处在临大街或靠近大街的位置。如49号地块所在的景华一街，就是金象三区内的一条主干道，人气旺，周边全是店铺。流拍的46号地块则“藏”在金象二区的深处，处在一条断头路的末尾，十分冷清。
3 提醒：投资买地需注意风险
据良庆区国土部门提供的信息，类似的小面积宅地共有40块。经过两轮出让后，还有20块计划在下半年出让。
独门独户、可建“天地楼”的稀缺私宅地块，是否都值得竞买者疯抢？业内人士提醒，并不是所有宅地都值得抢，同时还要注意相关规划、建设的限制条件。53、54号地块之所以受追捧，很大程度是因为该片区的路网等基础设施将大变样，空间大。两地块相连，方便合在一起建设利用也是一大原因。根据市场行情看，三面临街的“三面光”宅地采光条件好，要比夹在两栋“天地楼”中间的“两面光”宅地更稀缺和值钱。
此外，买回了宅地也不是想怎么建就能怎么建。根据出让公告，这些宅地大多只能建到4层。为避免竞得人“捂地”坐等造成土地浪费，根据相关要求，竞得人须在签订出让合同后一年内动工，3年内竣工。如果花了大价钱买来地，却没钱建房导致地块被收回，就得不偿失了。
其他阅读： 容积率到底是个啥?
容积率是衡量一个小区品质的一个重要指标。那么，大家知道容积率是什么意思?容积率多少合适?要怎么算?计算公式是怎样的?下面就听小编一一道来。
一、是什么意思?
容积率又称建筑面积毛密度。是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
二、怎么计算?
容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
三、多少合适?
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项
公开出让用地容积率不得调整 广州日报
中山市城乡规划局对外发布了《中山市建设用地容积率调整规范》（以下简称《规范》）。该《规范》明确指出，通过公开方式出让的商业（含商业办公）、商业住宅、住宅用地，不得调整容积率，若申请变更，需收回土地使用权。
国有土地使用权划拨或出让前需要调整控规确定的容积率的，或者国有土地使用权划拨或出让后，因政府原因需要调整控规确定的容积率的，因政府原因调整控规容积率要严格按照程序进行。《规范》还要求，市城乡规划局在受理规划条件变更、建设用地规划许可证等业务时，必须收取土地证明文件（含划拨决定书、出让合同等）作为收件资料，核对相关技术指标。
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