[摘要] 生活在城市的人们，都希望能在城市能拥有自己固定的生活住所。然而在城市奋斗的普通上班族，买房并不是那么容易的事情。因此，房贷便成了大部分购房者的选择。房贷就好似一个开挂软件。那么，我们在购房时，又该怎么运用这个开挂软件助我们打怪升级呢？
生活在城市的人们，都希望能在城市能拥有自己固定的生活住所。然而对于在城市奋斗的普通上班族，买房并不是那么容易的事情。因此，房贷便成了大部分购房者的选择。房贷就好似一个开挂软件。那么，我们在购房时，又该怎么运用这个开挂软件助我们打怪升级呢？
首先我们看看有哪些房贷的方式。
【房贷方式1：住房公积金贷款】
对于已参加交纳住房公积金的居民来说。贷款购房时，应该住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率。也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
住房公积金贷款政策方面，各个地区出台的政策有所差别。在购房前，好向缴存的公积金中心了解贷款额度、期限等。例如，据《南国城报》报道，南宁市政府出台了《关于进一步做好稳增长工作的意见》中指出，相关政策调整后，申请职工住房公积金个人月缴存额达1000元（含1000元），或申请职工夫妻双方月缴存额合计达到1500元（含1500元）以上的，将可申请到60万元高贷款额度。
【房贷方式2：个人住房商业性贷款】
未缴存住房公积金的人无缘申贷。但可以申请商业银行个人住房担保贷款。也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款。且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押。或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。那么就可申请使用银行按揭贷款。
个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款。高限额一般为10-29万元。如果购房款超过10-29万元这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款，此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中。贷款金额较大。因而较多被贷款者选用。
在实际购房时，有些楼盘不支持个人住房组合贷款。房天下编辑以购房者咨询“广源鲁班一号”楼盘置业顾问，置房顾问明确表示不支持个人住房组合贷款。“正恒国际”楼盘置业顾问表示，使用个人住房组合贷款没有相应的优惠，很少购房者会使用：如果使用公积金贷款，能享受总价减一万的优惠；如果使用商业贷款，享受总价9.9折优惠。
延伸阅读：
《匆匆房事》第3讲：如何挑选教育地产？
//news.nn.fang.com/2015-06-04/16153010.htm
《匆匆房事》第2讲:现房、准现房、期房 这是什么鬼？
//news.nn.fang.com/2015-06-04/16149350.htm
《一匆匆房事》讲：别被“大”建筑面积忽悠
//news.nn.fang.com/2015-06-02/16129094.htm
在购房者决定采用哪种贷款方式买房后，置业顾问或者银行工作便开始为购房者制定还款计划。然而，他们一般为购房者提供贷款方式是等额本息还款方式。除了等额本息还款方式，也还有等额本金、公积金还款等方式。
购房者根据自身的经济状况和需求来选择合适的还款方式，不仅给自己生活带来便捷，还能省下一笔钱呢。大家可能要问，那什么样方式适合自己呢？什么样的还款方式经济呢？下面，房天下编辑就来为大家算一算帐。
【还款方式1：等额本息】
这是一种固定款额支出的还款方式。贷款的本金和利息总和采用按月等额的还款方式。借款人每期以相等的金额偿还贷款本息，每期还款金额包括当期应偿还的本金和应承担的利息，在整个还款期内，每个月的还款金额固定不变。
优点：每月还款额固定不变，便于购房者安排资金支出。
缺点：总体支出利息多，利息总支出几乎是所有还款方式高的。
适合人群：现期收入少且稳定，特别是刚开始工作的年轻人。避免初期太大还款压力的人群，如稳定收入的公职人员。
例子：通过申请商业贷款并选择等额本息的还款方式，购买“广源鲁班一号”1套小户型房产，总价34万，交10万首付，还需贷款24万。假设贷款10年，则每个月还款2622.5元，需要支付利息款74700元，还款总额是314700.5元。
【还款方式2：等额本金】
这种还款方式是负担先中后轻。借款人将贷款额平均分担到整个还款期内按每月还款，同时付清自上一个还款日至本次还款期间的贷款余额所产生的利息。贷款本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。使用本方法，借款人在开始还贷时，每月还款额比等额本息还款要高，负担会较大些。但是随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，后总的利息支出较低。
优点：可以节省大量利息支出。
缺点：还款开始阶段金额较高。
适合人群：当前收入较高、之后想减少利息支出的借款人，如面临退休人士、企业高层、金领等，或当前经济实力较好，极有可能提前还款的购房者。
例子：同样，假设我们贷款24万，还款期限为10年，购买一套“广源鲁班一号”小户型房产。如果采用等额本金的还款方式，又会得到怎样的结果呢？
等额本金的还款方式，还款开始的14个月，每月平均还款3000元，后还款金额逐递减到2000多元，终减至2000元，需要支付利息款68365元，还款总额是308365元。
通过对比可以看出，等额本金还款方式前14个月每月还约3200元，后逐月递减至2000元，还能省下6335元钱。选择等额本金的还款方式，小户型的房子就能省下一笔不小的钱，大户型房子估计能剩下更多呢。
很多房地产商在销售房产时，会有指定的贷款银行，各个银行的利率也会存在差异。
【还款方式3：固定利率还款】
这种还款方式就是在玩转加息压力。一般住房借款人与银行签订的房贷合同利率都是浮动性的，随着央行每一次加息，利率也跟着上涨，借贷人的月供就要相应的增加。固定利率房贷大的好处就是利率不随物价或其他因素变化调整。在签订贷款合同时，即设定好固定的利率，不管贷款期内利率如何变动，借贷人都按照固定的利率支付利息。但固定利率是借款人提前锁定的加息风险走势把握，所以固定利率会高于现行利率。
优点：利率风险小，不随银行加息、物价或其他因素变化而调整。
缺点：如遇银行利率下调政策获批，借款人还是要按签订的固定利率支付利息，不会随市而变。
适用人群：投资者具备一定风险所动能力，对预期升息能做出合理判断人群。
【还款方式4：公积金还款】
如果选择了这种还款方式，就是比较自由无忧的。住房贷款职工在售房单位签订购房合同或协议后，可向住房公积金管理中心提出贷款申请。符合贷款条件的，填写申请表和借款合同，经住房公积金管理中心审批后，由中心委托的贷款银行放款。公积金贷款可设定每月低的还款额，只要月还款额不低于设置的低还款额即可，每月多还的部分系统会自动划为提前还款，提前还贷剩余年限的利息不用支付。自由还款是公积金贷款独有的还款方式，与普遍的还款方式相比，公积金还款方式更为灵活。
优点：每月可自由还款，还款方式灵活便捷。
缺点：因低还款额通常低于正常的还款月供，导致后一期还款压力较大。
每种贷款方式都是根据借贷人不同的经济状况不同设定的。住房贷款者买房好考虑现有经济实力，把握对未来的收入预测，合理设定还款期限，采用合适的方式来按揭住房贷款。
延伸阅读：
《匆匆房事》第3讲：如何挑选教育地产？
//news.nn.fang.com/2015-06-04/16153010.htm
《匆匆房事》第2讲:现房、准现房、期房 这是什么鬼？
//news.nn.fang.com/2015-06-04/16149350.htm
《一匆匆房事》讲：别被“大”建筑面积忽悠
//news.nn.fang.com/2015-06-02/16129094.htm
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
