[摘要] 小区配建 ，是参照什么标准？为什么在具体实施过程中，有小区不按规定配套建设 ，法规却“管不住”？记者在采访中发现，相关部门与部分钻法律空子的开发商“斗智斗勇”的过程中，法规也在不断完善，但一些新出现的问题，还应引起重视
南宁对于小区配建 有明确规定，但具体实施中却常有开发商钻空子
法规为何管不住开发商
小区配建 ，是参照什么标准？为什么在具体实施过程中，有小区不按规定配套建设 ，法规却“管不住”？记者在采访中发现，相关部门与部分钻法律空子的开发商“斗智斗勇”的过程中，法规也在不断完善，但一些新出现的问题，还应引起重视
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仅有规定 没有罚则
缩水谁来管？
“3000户以上小区要建 ，5000户以上小区要建 。”在 行业里，提起小区建设配套 的问题，连不少普通老师都能说出这样一个标准。
南宁市 部门相关人士介绍，老师们说的是“简易版”。目前南宁市执行的，是2005年出台的《南宁市中 幼儿园用地保护条例》（以下简称《用地保护条例》），其中小区人口达到7000人就要求配建 。这个标准，高于国家要求的“低配置”，在“国家版”中，小区人口达1万~1.5万人，才要求配建幼儿园和 。
“《用地保护条例》是强制性条文，必须严格执行。”部门相关人士介绍，在具体实施过程中， 部门对小区配建 并不是全程 ，而是只负责其中一环，那就是住房部门会给 部门发函，说明一个地块上要建住宅小区，规划多少居住人口，由他们给出建议，按标准要配多大面积、多少班额的 。
虽然有明确规定，但在小区配套 建设过程中，未能按标准建设的还是不少。南宁 曾进行过一次调查统计，2006年至2011年的新建楼盘中，南宁市规划要求配套建设 、幼儿园的52个房地产开发项目中，就应配套建设 22所、幼儿园53所，但实际上未配套 、幼儿园的小区有13个，未完成建设的 和幼儿园各有11所。
为什么有的小区配套 “蒸发”，有的配套 “缩水”，还有的一直“难产”？有建筑行业内人士坦言，目前在保障小区配套 用地和建设方面的法律法规还不够完善，监督处罚措施也几乎没有。比如《用地保护条例》中，虽然明确了不同规模的住宅区应配建的 规模，但却没有规定相关单位和开发商不按此规模建设会遭到什么处罚。开发商很可能会通过各种手段，达到修改小区设计图纸，减少 占地，增加住房用地的目的。
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出资不够 业主受累
楼盘欠账谁来讨？
一 业内人士介绍，南宁市2005年以前的楼盘，由于法规要求没那么明确，很多小区确实没有配建 。《用地保护条例》出台后，情况好了一些。不过在具体实施过程中，还是会有各种困难。例如，有些小区为了规避7000人以上要配建 的“红线”，规划居住人口时，就定在6900人。
2014年4月，南宁市又印发实施《关于推进新建住宅项目配套 校建设的实施意见》，对人口在7000人以下的住宅小区项目，也提出了要求。这部分小区要采用 统筹建设的模式，根据开发项目的住宅建筑面积的规模，按127元/平方米标准计收配套 校建设资金，由 统筹规划异地建设配套 。该意见的实施，解决了因住宅区规模大小不同形成的配套 建设要求的不公平问题。
不过，在实施过程中，还是困难重重。今年，兴宁区一新建楼盘的适龄 孩子，并没能如开发商宣传的那样，分到新建的明秀东路 就读，而是被分到虎邱 ，其原因就是开发商未按比例缴纳异地建设配套 所需的费用。据悉，今年秋季学期开始招生的明秀东路 ，在 统筹下，由 的2个楼盘出资共建。但该楼盘的开发商只缴纳了一部分资金，并没有缴纳完。作为对开发商的“惩罚”，在划分 地段时，该楼盘的孩子被继续分到虎邱 。而另一个出资的楼盘，小孩则顺利入读明秀东路 。但对于住在未完全出资小区的业主来说，其实颇为无奈，毕竟他们是直接的受害者。
有 界人士认为，由 统筹规划的异地建设配套 ， 应该建立有效的监督和管理机制，当一些开发商出现“欠账”情形时， 应积极协调落实。开发商也应承担应有的社会责任，不能把应承担的责任，转嫁到购房者身上。
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无地可征 拖而不建
历史疙瘩谁来解？
今年，南宁市人大常委会在检查《南宁市中 幼儿园用地保护条例》落实情况时发现，城镇住宅小区，绝大部分没有预留 用地，而且小区 已无地可征，一些该建的 还是没建成。开发商有意将 配套设施安排在尚未完成征地拆迁或有权属争议的用地上，为 的“拖而不建”找借口。
不过，今后的新建小区，征地将不再成为问题。据了解，从2012年7月起，国土资源部出台了一项新规，各地在出让土地时已不能出让“毛地”，而是必须完成拆迁后以“净地”出让，以此避免出现长期不能开工、土地闲置等问题。不过，根据法不溯及既往的原则，那些有历史遗留问题的小区，问题还是无法解决。
也有 界人士指出， 在进行规划时，应该具有前瞻性。对新建住宅规划、新建小区规模和入住人口数量进行预判。例如近年来，南宁有很多危房改造项目，当低层的危房改建成高层，容积率自然增加，势必增加周边 的压力，相关部门一定要对这些地方进行总体布局，对周边 的扩容给予政策上的支持。
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配套 首期建设
这条规定未实施
有业内人士建议，应将 建设交付与小区建设销售捆绑。如现有相关规定提出，配套 应在住宅建筑面积达总建筑面积60%时动工，却没有一部地方法规或 规章明确完工交付的节点。开发商只是调两台推土机去平整一下土地，也算是“动工”。部分土地虽然在出让阶段，就通过《建设项目规划设计条件通知书》明确了包括 在内的配套设施开工、交付节点，但这一形式仍存在强制力度不够、有被“公关”掉的可能性。如果 建设进度能与住宅项目的预售证发放相捆绑，效果应该是好的。比如规定首期住宅申请预售证时，配套 必须已开工才能通过审批。或超过80%建筑面积的住宅开始销售前，配套 必须达到使用条件。这样一来，开发商为了早日拿到预售证回笼资金，必然会趁早将 建好。
2013年5月23日，《南宁市房地产开发项目配套设施建设管理条例（草案）》（以下简称《草案》）提交南宁市十三届人大常委会第十五次会议进行审议，《草案》对新建小区建设 等配套设施的问题进行了规范，其中提到“房地产开发项目……分期建设的小区， 等配套公共服务设施，要安排在首期建设……”。此外，还对开发商不履行配套设施建设义务、不按时移交配套设施、配套设施未验收合格就交付使用的行为，设置了相应的具体处罚措施。2014年3月19日，南宁市十三届人大常委会第二十次会议审议通过。根据程序，《草案》需待报自治区人大常委会批准后，才能公布实施，但在此过程中，因种种原因“流产”，未能面世。
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南宁市与小区配建 有关的规定
《南宁市中 幼儿园用地保护条例》：每1.2~1.5万人口区域内，应当规划设置1所24~30个班规模的 建设用地；每0.7~1.2万人口区域内，应当规划设置1所18~24个班规模的 建设用地；每0.7~1.0万人口区域内，应当规划设置1所9~12个班规模的幼儿园建设用地。
南宁市《关于推进新建住宅项目配套 校建设的实施意见》：对人口在7000人以下的住宅小区项目，要采用 统筹建设的模式，根据开发项目的住宅建筑面积的规模，按127 元/平方米标准计收配套 校建设资金，由 统筹规划异地建设配套 。
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