[摘要] 近期， 多部门联合发文宣布取消执行了十年之久的楼市“限外令”，业界普遍认为，此举短期内对楼市影响不大，其市场化意义大于实际意义。
近期， 多部门联合发文宣布取消执行了十年之久的楼市“限外令”，业界普遍认为，此举短期内对楼市影响不大，其市场化意义大于实际意义。
根据住房城乡建设部、商务部和发改委等六部委联合发布的《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》(以下简称《通知》)，正式放松外资 我国房地产相关规定，允许境外机构在境内设立分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人购买符合实际需要的自用和自住商品房。
回顾之前，自2001年内外销房的合并开始，中国楼市迅速发展。出于对房价和汇率快速 的预期，境外 者的比例迅速上升，尤其是在一线城市的 住宅市场。加之国内长期积累下来的大量本地需求的逐步释放，各地(尤其是一线城市)房价一路高歌猛进。2005-2006年 陆续出台调控政策稳定楼市，这其中包括2006年出台的“限外令”，以确保本地需求得到满足。
“过去十年，中国楼市经历了多轮起伏。时至今日，楼市基本面已今非昔比。就总体而言，虽然今年以来需求复苏明显，但楼市库存处于高位，多数城市房价上涨压力全无，这为 取消‘限外令’创造了佳窗口期。”仲量联行有关研究人士说。
“我们认为此举对中国楼市影响甚微。”前述人士表示，主要是基于以下三方面因素判断：首先，目前中国楼市购房者主力以本地自住需求为主， 者比例 低。其次，市场库存处于高位，境外需求无法改变市场基本面和推升房价。再次，中国房产 价值较之前已大幅降低。
十多年前，与发达国家相比，中国房价处于低位， 总额低，价格上涨空间明显，还有人民币 预期高。经历了十多年的发展，房价上涨空间有限，加之近期的人民币贬值预期，中国楼市对于境外 者来说吸引力已大幅降低。
此外，在仲量联行看来，此次政策调整符合中国目前推进市场化改革的整体目标。之前出于稳定房价和保护本地需求的目的， 出台了多种 手段干预市场。现在， 选择了一个合适的时间来调整之前非市场化的调控政策。
“过去的2-3年，中国 者在境外购置房产活动快速上升，推升了当地房价。为此，部分国家和地区出台政策抑制此类 活动。与中国不同的是，大部分政策以税收政策为主，更多是通过市场机制调控市场。此次中国取消‘限外令’也可以看作是中国迈向市场化经济的一部分。”前述人士表示。
同时《通知》指出，对外商 房地产企业办理境内贷款、境外贷款和外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求予以取消。对此，业内人士表示，我国对房地产的 干预政策陆续退出，放松“限外”是必然趋势。此举将有利于市场信心的培养，并利好一二线城市的中 住宅。
海通证券分析，这一新政更大意义在于防止存量外资撤离，但在新增外资地产 方面的真实影响有待观察。其主要原因：一是外资基本集中 一、二线核心城市，三、四线城市基本不参与。考虑当前一、二线城市土地价格和激烈情况，未必能充分吸引资金；二是2014年行业总资金来源12万亿元，其中利用外资639亿元，占总资金来源的0.5%，外资并不构成当前中国房地产市场主要力量。
“我们认为，中国地产政策向来属于‘先有现象，后有对策’的情况，极少出现未雨绸缪的提前行动。本次新政在人民币贬值和股市 的大背景下出台，地产销售仍保持良好趋势，其信号意义在于经济下行期，决策层明显更加高度重视房地产运行稳定。我们认为，房地产在经济中的重要性地位被再度提升。考虑外资基本只 一、二线核心城市，政策有利于保持一线城市房价稳定。”海通证券分析指出。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，防止存量资金撤离，对市场难以带来实质性改变。目前，人民币对外贬值，资金外流，房地产市场已经不存在外资资金过度 的现象，“限外令”已经没有存在的意义。但取消外商 房地产企业办理境内贷款、外汇借款结汇须缴付注册资本金这一项，对外资在 物流地产、商业地产和产业地产有一定帮助。
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