评论：我国楼市分化终原因指向经济转型升级

经济日报  2015-09-10 07:54

[摘要] 期待进一步调控楼市、通过房地产拉动经济增长，政策空间已相当有限。要通过结构调整，发现和培育新的经济增长点，不断减轻对土地财政和房地产业的依赖程度。 是通过科技创新，促进生产力水平的提升，走出一条创新驱动的发展道路。

期待进一步调控楼市、通过房地产拉动经济增长，政策空间已相当有限。要通过结构调整，发现和培育新的经济增长点，不断减轻对土地财政和房地产业的依赖程度。 是通过科技创新，促进生产力水平的提升，走出一条创新驱动的发展道路。

上月末，有关部门出台了两项有关房地产市场的政策：8月27日，六部委下发通知，放松对外资在中国大陆 房地产业和外籍机构人员购房的限制；8月31日，三部门发出通知，将购买二套房贷款首付比例由三成降至二成，但北京、上海、广州、深圳可结合自身实际，自主决定二套房贷比例。有人预期，两项利好措施将促使楼市迎来“金九银十”。

去年9月以来，有关部门和很多地方陆续采取了降低首套房贷认定标准、取消限贷限购、连续降息等措施。这些措施使部分改善性需求得到满足，房地产市场随之发生了明显变化，销售额和销售面积由降转升，增幅持续扩大，价格上涨的城市持续增加，下降的城市有所减少。但是，由于城市的地理位置、功能定位、城市规模及人口结构不同，房地产市场规模及价格基础不同，各地房市对调控措施的反应并不相同。

在70个大中城市中，虽然新建商品住宅价格环比上升的城市已经超过下降的城市，但同比价格上涨的城市依然只有北京、上海、深圳3个，同比价格下降的城市则有67个，各地楼市已经出现了比较明显的分化趋势。北京、上海等一线城市，虽然通过满足部分改善性需求而增加了销售，但也使房价重新上涨，使相当一部分自住性需求和改善性需求难以实现。这也是三部门文件明确北上广深可自行确定二套房贷比例的原因。而一些三线城市，房价在一系列利好政策下依然持续下降，表明市场确实出现了供大于求。所以说，本轮楼市调控的措施是有效的，但在各地效果上是有区别的。

在取消限购、“限外”，二套房贷首付比例降到二成，连续降息使得一年期存款利率接近当前CPI涨幅、半年及以下期存款实际已成负利率的背景下，期待进一步调控楼市、通过房地产拉动经济增长，政策空间确实相当有限了。从这个角度说，各地必须加快转型升级步伐，发展和培育新的经济增长点，改变对“土地财政”和房地产业的过度依赖。

在这方面，重庆市近年来的经济发展经验或可资借鉴。今年上半年，经济增速为7%，重庆市则增长11%。重庆 主要负责人日前指出了重庆经济的四个结构变化：一是动力结构，“三驾马车”齐头并进；二是效益结构，在工业利润下降的情况下，重庆增速超过20%；三是产业结构，三产总量超过二产，工业39个行业大类中35个保持增长；四是 结构，房地产 所占比重仅在四分之一左右，低于一些其他大城市。近年来，重庆市通过积极调整经济结构，加快转变经济发展方式，努力改变对房地产业的依赖，经济发展形成了多点支撑的局面。相关发展思路，无疑能给人们带来某些启示。

对于当前的房地产形势，在多项金融调控措施密集出台的同时，有关部门和各地要从实际出发，因城施策，分类指导。一、二线城市要继续控制房价过快上涨，三线城市要积极去库存。在采取多种措施促进销售的同时，各地要始终坚持住房的居住属性，通过允许房价向符合价值的方向合理回归来增加销售，以在促进房地产业发展的同时，满足更多民众的自住性需求和改善性需求。要主动摆脱对“土地财政”的过度依赖，加快经济转型升级步伐，促进经济全面持续健康发展。通过结构调整，发现和培育新的经济增长点，不断减轻对土地财政和房地产业的依赖程度。 是要通过科技创新，促进生产力水平的提升，走出一条创新驱动的发展道路。这样的发展是高质量的、可持续的，并有利于增强人民群众的获得感。

其他阅读：市场迅速升温 标杆房企重返一线城市忙抢地 经济参考报

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">9月7日，北京朝阳区东坝区域一宗住宅用地以42.5亿元总价成功出让。据业内人士估算，该地块终成交的楼面价达到6万/平方米，成为新的区域 。多位市场人士指出，在房地产市场日益分化的背景下，开发商纷纷重返一线城市，随着市场迅速升温，拿地意愿日渐强烈。

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">该地块位于东坝南区，规划建筑面积159783平方米，其中公建建面47935平方米，住宅建面111848平方米。在经过现场多轮竞价后，终由龙湖、保利、首开三家企业组成的联合体以“42.5亿元总价以及配建8.9万平方米限价房”的条件竞得。分析师分析认为，依此条件计算，该地块楼面价高达6万，成为新的区域 。

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">8月31日，北京丰台区南苑乡一宗住宅地块以50.25亿元总价成交，该地块成为丰台区当时的区域 。上海市场同样火爆。数据显示，今年1至7月，上海市土地成交均价为8218元/平方米，同比增长43.2%，较1至6月提高21.8个百分点，与2014年全年相比，同比增长高出33.8个百分点。

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">“这是今年4月以后，短短4个月之内上海土地成交均价第三次突破历史高值，上海土地市场的热度可见一斑”。研究员表示，在房地产市场日益分化的背景下，开发商纷纷重返一线城市，随着市场迅速升温，拿地意愿日渐强烈。尤其是在土地供应日趋减少的情况下，开发商之间竞争到白热化地步，土地价格也随之不断攀升。

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">亚豪机构市场总监郭毅认为，“北京等一线城市 地块日益稀缺，供小于求是造成 频繁出现的重要原因。尤其是配套完善、 地段的居住用地，往往成为‘兵家必争之地’”。多位市场人士指出，就目前市场来看，大型房企青睐一线城市已成为主流。

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">与住宅用地供应稀缺相对应的是，集中于一线城市“抢地”的房地产企业正在增多。数据显示，随着楼市分化加剧，从6月开始，房企拿地数量开始明显增加，6月单月20大标杆房企拿地金额接近300亿，7月再次突破200亿，8月延续了这一趋势。中原方面监测的万科、龙湖等20大标杆房企当月累计获得土地权益高达317.32亿元。

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">中指研究院统计显示，8月份300个受监测城市共成交土地1531宗，环比减少30%，同比减少36%；成交面积5389万平方米，环比减少29%，同比减少40%。在土地成交量大幅下降的同时，多地土地出现流拍，而流拍的土地主要集中于三四线城市。

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 认为，土地市场的冷热不均，深层次原因在于楼市的分化现象。“一线城市具有极强的抗风险能力，即使在2014年房地产市场普遍下行时期，这些城市的房价也相对平稳。2015年以来，利好政策接连出台，在楼市逐渐复苏之后，房地产企业对一二线城市的看多情绪也在增加。”

RDER-BOTTOM: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);LIST-STYLE-TYPE: none;TEXT-INDENT: 28px;MARGIN: 20px 0px 0px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: medium;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,51);OVERFLOW: visible;BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">“另一方面，三四线城市仍处于去库存的调整期”。 说，由于此类城市楼市库存 值过大，即使有救市措施刺激也依然存在供应过剩风险，楼市出现全面回暖的可能性并不大。因此，在土地市场上，开发商自然也保持谨慎态度。

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com