[摘要] 在国企改革大幕下,地产央企并购重组步伐的加速,管理层变动频率也在加快。据统计,今年在21家涉房央企中,有超过10家央企目前已经开始进行内外部重组,这意味着一半涉房央企都在加快改革。
在国企改革大幕下,地产央企并购重组步伐的加速,管理层变动频率也在加快。据统计,今年在21家涉房央企中,有超过10家央企目前已经开始进行内外部重组,这意味着一半涉房央企都在加快改革。伴随着并购重组潮而来的是激励制度的改变和管理层的震荡。自2014年以来,多名央企地产高管已遭免职,包括招商地产、华润置地、华侨城等央企。
当这些央企重组方案完成后,中国房地产市场千亿元阵营将迎来新成员,“巨无霸”型房企增加,未来将出现“强者恒强”的局面。
一半涉房央企加速重组
根据统计,在这21家涉房央企中,有超过10家央企目前已经开始进行内外部重组,包括中建、中交、中粮、中化、中铁、招商局等央企。这意味着一半央企地产商都在集中改革。
诸多重组方案中,招商地产的重组备受关注。与多数公司采取母公司资产注入子公司不同的是,招商系选择了母公司合并子公司的方案,启动了“无先例重组”。
在8月3日,招商地产公布重组方案。招商局蛇口工业区控股股份有限公司(下称“招商局蛇口”)拟换股吸收合并招商地产再上市。重组完成后,招商地产将随之退市,招商局蛇口将成为招商局集团的地产上市平台。
招商地产在2015年中报中表示,力争打造一个集团地产板块旗舰公司及核心资产整合的大平台。
根据银河证券分析师胡华如预计,招商局蛇口在深圳前海、蛇口、太子湾初步估计总建筑面积将超过2000万平方米。而2014年,招商地产实现签约销售金额510.49亿元。显然,这意味着重组完成后,招商蛇口将很快跻身“千亿房企俱乐部”。
除此之外,央企第二大地产商保利地产也在计划重组。关于同属保利集团旗下两大地产平台保利地产和保利置业要整合的消息早有传闻。保利地产董事长宋广菊曾明确承认,“这一两年可能会进一步提到议事日程上。”她还透露,这是保利集团的战略目标和任务之一。
在保利置业2015年中期业绩发布会上,保利置业董事总经理韩清涛也透露,保利集团北京总部已有专门的小组研究保利地产与保利置业的整合问题,但尚未有具体的整合方式、整合架构和实施时间表可以披露。
更早之前,今年3月份,中海外对外透露,接受了母公司中建股份的338亿元资产注入,接手了北京、上海以及英国等地区的30个相关物业项目,真正结束了持续近两年的中建系整合。
业内人士向本报记者直言,接下来,央企地产商将利用改革的机会,加快整合资产,包括加大对民营房企的股权投资,或者并购其他国企的资产,在做大国内市场规模的同时,可能还将投资触角伸至海外。
重组完成后,中海外、招商蛇口等房企将跻身“千亿俱乐部”、保利地产则会向“两千亿俱乐部”挺进。
多名地产高管被免职
根据9月11日“国资小新”微博发布消息,经研究,免去吴斯远的华侨城集团公司副总经理职务;免去刘平春同志的华侨城集团公司党委常委职务;免去侯松容同志的华侨城集团公司党委常委职务。
根据记者了解,此次被免职的三人均是华侨城的元老级人物,目前也均未到退休年龄。据业内分析,华侨城此次人事变动或与下一步的混改有关。
在招商地产公布了上述重组方案后不足一个月后,8月底,招商地产总经理贺建亚、招商局集团总经理助理林少斌接连被免职,林少斌曾担任招商地产董事长,曾是贺建亚的直接上级。
在更早之前,2014年,华润集团董事长宋林被带走调查,华润置地主席吴向东随后也因个人原因辞任。
2013年下半年,中海及中建多位高管变动,直至今年3月份完成重组。今年4月8日,易军辞任中国建筑董事长;5月6日,国资委新宣布,官庆任中国建筑工程总公司董事长。由此可见,中国建筑的人事变动与中国海外及中建地产的合并重组不无关系。
此外,其他发生人事变动的地产央企还有中房集团、中交集团、中粮集团等,其变动几乎都与业务经营重整有关。
“央企目前频频出现人事调整,本质上是配合央企改革而进行的。”某研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示,“部分高管的离职,和年龄及个人退休因素有关,但有些高管的离任则是央企改革下的优化选择。尤其对于房地产企业而言,央企竞争力甚至弱于民营企业,在改革中,当然需要完善激励机制和提升管理层管理能力。”
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“招商局蛇口”）拟换股吸收合并招商地产再上市。重组完成后，招商地产将随之退市，招商局蛇口将成为招商局集团的地产上市平台，跻身千亿房企俱乐部。作为老牌央企，招商局集团三大核心产业之一的地产业务已进入重组的关键阶段。
招商地产（000024.SZ）8月3日的公告已为此次重大资产重组揭开了面纱：招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“招商局蛇口”）拟换股吸收合并招商地产再上市。
重组完成后，招商地产将随之退市，招商局蛇口将成为招商局集团的地产上市平台，跻身千亿房企俱乐部。顺利的话，招商系地产将在今年年内实现“惊人一跃”，成为地产央企重组的样本。
“无先例”式重组
招商系地产的重组被称“涉及无先例事项”，早先流传的资产注入、招商地产定增合并蛇口工业区后都被证明是错误的猜测。
4月3日，随着招商地产停牌，招商系地产拉开了重组序幕。4个月后，招商地产发布重大资产重组进展公告称，招商局集团正在积极推动公司与招商局蛇口的整合工作，拟定的方案为招商局蛇口换股吸收合并招商地产，并向深圳证券交易所申请上市。
招商局蛇口是招商局集团100%控股的子公司，同时是招商地产的控股股东，原名蛇口工业区。招商局蛇口直接持有招商地产40.38%股权，并通过其他子公司持有招商地产11.51%股权，合计持有招商地产51.89%股权。
与多数公司采取母公司资产注入子公司不同的是，招商系选择了母公司合并子公司的方案，至于涉及的无先例事项是什么尚不得知。而为了促成这次重组，招商局集团在6月23日正式将蛇口工业区进行股份制改造，创立招商局蛇口。
招商局集团董事长李建红在当天的创立大会上表示，此举是响应国家自贸区建设及“一带一路”战略，推进招商局集团地产板块深化体制改革的重要举措和关键步骤。
由此不难看出招商局集团整合地产业务的决心。多年以来，招商局集团虽然拥有庞大的土地资源和相关资产，却处于分散状态。招商地产主要从事住宅、商业地产开发，蛇口工业区、漳州开发区等提供成片开发综合服务，同时招商地产与蛇口工业区等之间又存在业务交叉。
据了解，重组后的新公司——招商局蛇口将成为招商局集团的地产上市平台。招商地产在2015年中报中表示，力争打造一个集团地产板块旗舰公司及核心资产整合的大平台。
银河证券分析师胡华如预计，招商局蛇口在深圳前海、蛇口、太子湾初步估计总建筑面积将超过2000万平方米。这无疑将加快招商系地产冲刺千亿规模。2014年，招商地产实现签约销售金额510.49亿元。招商地产与招商局蛇口的重组，仅仅是招商局集团改革的一部分。
招商局集团创立于1872年晚清洋务运动时期，是一家颇具历史的老牌央企，交通、金融、地产是其三大核心产业，旗下拥有招商局国际、招商轮船、招商局公路、招商银行、招商证券、招商局蛇口、招商地产、招商局资本等公司。
7月20日，李建红在招商局集团年中工作会议上表示，“十三五”期间，也是深化国企改革的关键时期，国家会着力打造一批国有资本投资运营平台。招商局将在“十三五”期间，通过各方面的体系改造、管理优化，切实打造成为一个名副其实的国有资本运营平台，获取、配置更多的市场资源。
记者了解到，招商局集团层面的改革主要包括规范董事会建设、探索混合所有制的多种有效实现形式和事业合伙人制、推进集团激励约束机制的改革、优化管控体系等。
与此同时，招商局集团也在加快内部资源的整合配置，招商局蛇口与招商地产的重组便是其中的重要一项。李建红表示，招商局蛇口和招商地产的重组争取按原计划年内完成。
人事重整是两家公司重组之后首要面临的重大问题。招商地产内部人士告诉《财经日报》记者，自4月份停牌之后，公司的人事关系便被冻结，要等待终的重组完成后才能解除。
或进一步混改
重组后的招商系地产或将引入战略投资者，进行混合所有制经济改革。
在招商局蛇口的创立大会上，李建红表示，招商局蛇口设立后，未来将通过现代企业制度的建立、完善以及引入战略投资者，进一步优化法人治理结构，重组业务和管理架构。同时，招商据蛇口将不仅仅是承载传统地产开发业务，而是要成为“产融结合”的大平台。
李建红表示，招商局蛇口将在现有的产业园区和地产业务基础上，努力在自贸区配套设施建设、邮轮母港、平台建设、贸易投资便利化、跨境电子商务、金融改革与互联网+等领域进行突破创新。
银河证券分析师胡华如表示，重组后，新上市公司预计会在“产融结合”和“产网结合”方面跨出坚实步伐。招商局集团整合旗下地产业意志坚定，有利于消除同业竞争，做大做强地产业务，同时能有效整合旗下银行、基金、证券、物流等优质资源，实现“1+1>2”的效果。
今年7月，招商地产已推出房地产移动互联网5S店，将传统的地产客户会员服务从线下引至线上，进行“产融结合”探索。
中信建投分析师苏雪晶认为，通过上述平台搭建，招商地产在集团内部将银行、基金、证券、物流等优质资源打通，在外部则联合滴滴打车、咕咚运动、携程旅行网等开展合作，实现全方位的客户资源整合，为地产平台的快速发展建立强大基础。
前海蛇口自贸区建设将成为招商系地产重组后的重要工作。招商局蛇口将成为前海蛇口自贸区内的大建设主体，其母公司招商局集团在前海片区拥有3.9平方公里土地，占前海总用地面积的四分之一。
此外，一带一路也将成为招商局集团及招商系地产下一步发展的重点。
7月20日，李建红在招商局集团年中工作会议上表示，在新时期，要建设具有国际竞争力的世界一流企业，就更需要统筹国内国际两个市场的融合，积极开发海外市场，到国际市场上去检验配置全球资源的能力。 “一带一路”沿线60多个涵盖数十亿人口的发展中国家，基础设施建设规模巨大，对企业来说是极具发展潜力的新兴市场，可能是集团未来较长一段时间的海外投资重点和海外主要增长点所在。
招商地产则在2015年中报中提到，公司将稳健开始海外拓展，重点关注经济发展潜力较大及“一带一路”沿线的国家及地区。
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