[摘要] 9月底的西双版纳，午后气温接近35摄氏度，街头挂满了万达旗——王健林花150亿在西双版纳造了一个新城。
9月底的西双版纳，午后气温接近35摄氏度，街头挂满了万达旗——王健林花150亿在西双版纳造了一个新城。
西双版纳位于云南南端，与老挝、缅甸接壤。这里有孔雀、大象和热带雨林，还有一颗被开发商捧起的商业地产野心。2014年，西双版纳全年接待国内外游客1700.26万人次，同比增长13.8%。仅去年国庆期间，西双版纳共接待旅游者54.27万人次，床位平均住宿率63%。正在修建的泛亚高铁将让昆明到西双版纳缩短至2.5。
相比大理、丽江的知名度，这里算不上云南的热门旅游地。万达集团董事长王健林却认为西双版纳是价值洼地，他看好这里独特的自然资源和投资前景，于是拿下一大块土地，建设占地5.3平方公里的西双版纳国际旅游度假区（以下简称万达版纳），规模相当于西双版纳近半个老城区。
从2012年3月开工到今年9月26日开业，一个包含主题乐园、傣秀剧场、酒吧街、万达广场、六星级酒店群、国际学校、三甲医院等七大业态的巨大体量旅游地产项目，只用了三年半的时间，这是一贯的万达速度——万达在长白山下的茫茫林海中凭空建成一座占地超过18平方公里的旅游度假新城，只用了短短两年。高速之下，万达的文化旅游项目运营成果却不尽人意，万达版纳成为王健林重心转移到文旅产业的重要一步棋。
万达版纳距离老城区约五，庞大的度假区，一条“万达公交专线”环绕而过，万达还在度假区修建了小学、中学和一家三甲医院，这些元素共同构成了一个成规模的新城。
万达还建了一个7.75万平米的万达广场，开业前夕，财新记者在版纳万达广场看到店铺已经满租，万达宝贝王、万达影院占去了相当大的面积。作为三四线城市的商场，版纳万达广场入驻的品牌偏中低端。开业前一天晚上10点，广场东门入口处还有的一家店铺开业前夕在进行紧张的施工——苏宁易购。20天前，万达宣布苏宁易购云店将入驻万达广场，替代因亏损而裁撤的万达百货。因此这是在新开业的万达广场中匆忙入驻的家苏宁云店，店内所售家用电器常规陈列，店员连夜贴上各种促销标签。
万达版纳项目包含94栋别墅，据项目的置业顾问介绍，除未开盘的95㎡i别墅，已开盘的项目全部售罄，本地人购买居多。这自然给万达回笼了不少现金。万达商业地产上市的招股书中披露，截至2014年6月底，当时还未开盘的西双版纳项目亏损了近2.4亿元。但度假区的商业培育期将是漫长的过程，酒吧街还是连排的空铺，临街商铺的开业率并不高。
万达版纳的另一个武器是“傣秀”。距离武汉中央文化区的汉秀首演不过10个月，傣秀在云南登场。能容纳1183人的剧场，超八成座位的票价为320元，相比汉秀，傣秀的定价有所调低，汉秀的高票价达1800元。据称，王健林对寄予了高期待的汉秀表演十分不满，实际上，更早被否认的是三亚度假区的“海棠秀”，这是万达投资6000万推出的秀，撑了三年后终于2014年关停。对比十个月前首演失误频出的汉秀，傣秀这次表演显得更成熟，但能否解决长期上座率的困扰还有待检验。
高举“复制”大旗的万达集团在地产领域一路攻城掠地，文化旅游产品能否成为它新的？
在文化旅游地产行业，华侨城、保利等大型企业早有布局。深耕文化产业的华侨城开发模式是利用主题公园拿地、炒热片区，通过房地产来变现，万达则加入了配套酒店、万达广场、商街、学校等，试图探索一种万达模式。万达目前共有十个文旅地产项目，其中七个在建，全是上百亿的大项目，并有越来越大的趋势。
2012年7月28日开业的长白山度假区是万达文旅项目的“排头兵”，这个项目因“零地价”而颇受争议。截至去年6月底，长白山项目总资产116亿元，净亏4.5亿元，万达称其所代表的“业务模式发展并不成熟”，并未把项目放入万达商业地产的资产包。2014年12月，投资500亿，总建筑面积340万平方米的武汉中央文化区开业。
作为继长白山度假区和武汉中央文化区之后推出的第三个大型文化旅游项目，万达版纳是王健林在文旅领域对“万达模式”的又一次尝试。不过，万达版纳也不在万达商业地产的资产中。在万达商业上市路演前，万达版纳、大连金石滩度假项目、青岛游艇产业园被剥离出了上市资产包，悉数出售给母公司万达集团，存留在上市资产里的文旅项目仅剩武汉中央文化区，这些占用资金巨大而回收缓慢的项目如果现在放入上市资产包，无疑会加重投资者的忧虑。万达做好了打持久战的准备。
万达集团从2005年投资文化产业，2012年成立北京万达文化产业集团，2014年营业收入超过75亿元；2015年预计营业收入超过100亿元。王健林的旅游发展规划是，“文化旅游将成为公司的新支柱”，到2020年旅游到访人次达到2亿人次，旅游产业年收入超过1000亿元，超越迪士尼。
不过，文化和地产的逻辑隔行隔山，在不易复制的文化产品面前，“万达模式”刚刚开了个头，王健林和他那十个还不赚钱的文旅项目还有很长的路要走。
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“我就是要与迪士尼竞争！”万达集团董事长王健林曾在接受采访时于不经意间透露了万达做旅游产业的“野心”，而在王健林的转型大计中，旅游板块无疑是其轻资产化运营后，万达利润的主要支撑点之一。
按照王健林的设计，万达的目标是5年内到访游客2亿人次，收入1000亿元，成为世界大的旅游企业。而在万达内部，西双版纳国家度假区是万达真正意义上的个业态布局完整的旅游项目，因为这里有万达的大型室外主题公园。
对此，有业内人士向《证券日报》记者表示，王健林将叫板迪士尼的“排头兵”选在了云南旅游重地西双版纳，不外乎这里拥有年平均气温21℃的热带气候和大量游客，避开了主题乐园季节性不均的短板，同时也将为万达广场带来人气。
叫板迪士尼
据报道，近年来，以上海迪士尼、北京环球影城为代表，国际主题公园巨头纷纷面准中国市场，中国文化旅游市场可谓尚有巨大蛋糕可分食。令业内遗憾的是，主题公园引入中国已经有20多年历史，但国内主题公园的盈利能力却是短板，约300家投资在5000万元以上的主题公园中，有一定品牌知名度和良好经营业绩的只占比10%，近70%则处于亏损状态，另外20%持平。
而西双版纳国际度假区是万达在国内开业的第3个大型旅游项目，占地5.3平方公里，总投资160亿元，是西南地区投资大、水平高的文化旅游项目。由此可见，万达押注旅游板块的手笔非常大。
《证券日报》记者在现场走访也发现，万达西双版纳国际度假区规模很大，占新城的40%，度假区设有主题公园(规模媲美迪士尼)、傣秀剧场、度假酒店群、三甲医院、万达广场等业态，业态布局丰富完整，而其目标客群也不局限于国内游客，借助于“一带一路”战略，中国与邻国的高铁将开通，届时，东南亚游客将大量涌入入境站的西双版纳。
但不得不说，对于旅游产业的细分板块来说，华侨城的欢乐谷已经相对成熟，宋城演艺的“千古情”等剧场上座率也非常高，尤其对旅游产业中的主题乐园或是剧场来说，利润非常高。
王健林也表示，万达发展旅游产业突破了传统模式，创造了自己的独有品牌产品，建立了完整的旅游产业链，实现线上线下完全融合。而据记者了解，“秀”剧场即是王健林寄予厚望的收入来源之一。
万达内部人士向《证券日报》记者表示，“秀”剧场将成为未来万达文化旅游城的标配。据悉，万达位于武汉的秀产品汉秀剧场投资额高达25亿元，设有200个座位，此次开始运营的位于西双版纳的傣秀剧院投资20亿元，设有1200个座位。
“万达的‘秀’产品前期投入非常高，并于去年底才开始运营‘秀’产品汉秀，短期内盈利能力将较弱。”有熟悉万达人士向本报记者表示，不过，借助于‘秀’产品规模的增长，将逐渐摊薄成本支出，预计将成为万达未来的重头戏之一。
计划投资达7750亿元
值得注意的是，王健林非常看好云南的旅游产业，其投资多数位于云南的三、四线城市。早在2002年，万达集团就进入云南投资，已累计投资350亿元，建设了昆明西山万达广场、西双版纳国际度假区等重要项目。
而据《证券日报》记者获得的新消息显示，9月26日，万达集团与云南省签署战略合作协议。未来4年，万达集团将在云南投资950亿元，新建19个万达广场和1个文旅项目。加上之前的投资项目，万达在云南累计投资将达1300亿元。
根据合作协议，万达集团将继续在昆明投资建设万达广场及文旅项目，并全面进入玉溪、大理、红河等云南各地市投资建设万达广场，实现万达广场对云南全省的覆盖。
值得注意的是，万达自宣布要进行第四次转型，将从以房地产为主的企业转型为现代服务业为主的企业，实施轻资产战略以来，万达先后与贵州、广西、四川、辽宁、重庆、河南等省市签订战略合作协议，签约项目上百个，加上此次投资云南，累计计划投资达7750亿元。
对此，上述熟悉万达人士向记者直言，巨量投资的背后，是王健林欲快速摆脱“地产”二字，成为百年企业的雄心，万达已经决定将原计划于2020年实现的转型目标提前到2018年完成。而加快万达广场发展速度，全面覆盖包括三、四线城市在内的所有城市，是万达未来的扩张路径，在这一发展布局中，万达正加快旗下文化、旅游、电商、金融等各产业的融合互动，未来将把成熟的产业拆分出来上市。
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