[摘要] 10月23日，住建部与财政部对外发布了《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（以下简称“《通知》”）。令广大业主头痛的维修资金难提取的问题有可能得到缓解。《通知》中鼓励老旧小区利用公共维修资金换装电梯，破解提取公共维修资金的“卡喉”之症——表决难题。
住建部和财政部出台公共维修资金新政策
表决难题可通过四种方式变通
10月23日，住建部与财政部对外发布了《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（以下简称“《通知》”）。令广大业主头痛的维修资金难提取的问题有可能得到缓解。《通知》中鼓励老旧小区利用公共维修资金换装电梯，破解提取公共维修资金的“卡喉”之症——表决难题，并规定了紧急情况下提取维修资金的“捷径”，要求维修资金信息公开透明化
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鼓励老旧小区动用维修资金
针对老旧小区和电梯亟待更新改造但面临资金不足的问题，《通知》鼓励业主使用维修资金对长期失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的老旧小区进行更新改造，主要包括房屋本体和配套设施两大方面。业主也可以将维修资金用于维修、更换运行时间超过15年的老旧电梯，在未配备电梯的老旧住宅加装电梯以及助老设施等。考虑到各地实际情况的不同，对于老旧小区及电梯更新改造的具体标准和内容，《通知》授权地方根据实际情况确定。
近年来，南宁老旧小区的电梯问题日渐突出，一些没有安装电梯的小区，尤其是老人行动不便的老旧小区，希望加装电梯。但是，南宁市2009年之前建设的小区大部分没有设置公共维修资金，有些设置了，由物业或业委会代管，但数额非常少，多数为0.2元/平方米左右，只能用于小修小补，无法用于更换或者加装电梯。对此，业内人士认为，该《通知》内容中，老旧小区的电梯问题是一个重点，由于该《通知》针对的是层面，主要是鼓励有维修资金的老旧小区将这部分资金用起来。南宁一些老旧小区主要问题是没有公共维修资金的积累，更换、安装电梯等还得大家分摊费用。
记者走访了解到，加装普通电梯的基本费用就达到数十万元，以一栋8层高、20户的旧楼计算，每户人家需要出资2万元左右。因此，不菲的费用往往成了“绊脚石”，一些老旧小区的电梯问题频出，但由于分摊的费用太多，很多居民一谈起钱就觉得压力大。一些手边有闲钱的家庭为了方便，宁愿重新购买有电梯的房子。
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“双三分之二”表决难题可变通
针对维修资金使用事项中的“两个三分之二”表决难题（即必须同时满足有2/3人数的业主及2/3面积的业主同意，才能使用维修资金），《通知》创造性地提出了四种表决方式（见上方图表）。不过，前提条件是业主大会在管理规约和业主大会议事规则中对这些表决方式作出事先约定。
“双三分之二”表决一直是南宁的小区业主使用公共维修资金的“拦路虎”。南宁市某小区地下管道破裂，严重影响到部分业主的生活，尤其是高层水压不足，小区地面出现水流等。但在申请使用公共维修资金时，一些业主觉得自己没有受到影响，不愿意表态，有些业主直接不同意使用维修资金，因此，申请公共维修资金的表决无法满足“两个三分之二”条件。“这是全体业主的公共财产，如果长期不修，一是影响居住环境，二是问题越来越大。”物业公司工作人员说，物业只好先垫资维修，但至今已经过去了半年，申请动用维修资金的表决仍没有走完。
如今这项调整，业内人士认为是一个很好的导向。该业内人士认为，业主大会在管理规约中，可以任意选择一种方式作为使用公共维修资金的表决方式。对于没有业委会的小区，该《通知》也变通了两个“2/3”，使其在表决方面从简。
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紧急情况下使用维修资金有“捷径”
针对紧急情况下维修资金无法及时拨付使用的问题，《通知》中明确，当发生电梯故障、消防设施故障、屋面外墙渗漏、二次供水水泵运行中断、排水设施堵塞爆裂、楼体外立面存在脱落危险等危及房屋使用及人身财产安全的紧急情况时，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金。没有业主委员会、物业服务企业等维修资金申请主体的小区，可以由社区居委会提出申请，住建（房地产）部门或者街道办事处（乡镇人民政府）组织代修，代修费用从维修资金账户中列支。《通知》还要求，审核部门必须在收到申请后3个工作日内作出审核决定，组织维修单位应当将维修资金使用情况在小区显著位置公示。
记者从南宁市有关部门了解到，从2009年起，南宁市才开始对新建小区收取公共维修资金，南宁市也为此制定了专项政策，以此来保障紧急情况下公共维修资金的使用。在紧急情况下，南宁市地方规定中的审核时限要求更短，因此在3个工作日内审核决定并不难。
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公共维修资金的使用 须公开透明
针对业主对维修资金使用透明度的疑虑，《通知》要求各地充分利用移动互联网、大数据和云计算等现代网络信息技术，建设业主共同决策电子平台，便于业主通过计算机和手机等电子工具参与小区共同事务决策，提高业主参与维修资金使用表决的投票率，保证计票的准确率，解决业主到场投票表决的难题。
南宁不少业主曾对维修资金的透明度提出过疑义。某小区物业曾冒充业主签字，申领大额维修资金，后被发现并及时制止。南宁市有关部门工作人员在核实业主表决时，也曾发现一些问题。因此，业内人士认为，网络平台的建设，既方便了业主投票，又能够让资金的使用公开透明，是一个好办法。但业内人士预计，实现网上表决等需要搭建平台，实现起来还有一个过程。
解决公共维修资金表决难题的措施
四种变通
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业主将表决权委托给业主委员会或业主代表代为行使
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一次性表决通过，然后分批使用资金
3
将未参与投票的业主投票权数计入赞成票的默认表决方式
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持反对意见业主占“双三分之一”以下视为表决通过
前提条件：业主大会在管理规约和业主大会议事规则中对上述表决方式作出事先约定
一条“捷径”
当发生电梯故障、消防设施故障、屋面外墙渗漏、二次供水水泵运行中断、排水设施堵塞爆裂、楼体外立面存在脱落危险等危及房屋使用及人身财产安全的紧急情况时，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金。
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