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2015年中国住房价格风险排名:南宁竟排名第六

中青在线  2015-10-26 09:56

[摘要] 10月24日,南开大学发布“中国住房消费发展指数体系”,包括住房价格风险、住房消费结构、住房消费增长、住房特征需求、住房消费景气五个指数。其中,“住房价格风险指数”对全国70个城市近五年的住房价格风险进行了评估。

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10月24日,南开大学发布“中国住房消费发展指数体系”,包括住房价格风险、住房消费结构、住房消费增长、住房特征需求、住房消费景气五个指数。其中,“住房价格风险指数”对70个城市近五年的住房价格风险进行了评估。2015年,住房价格风险排名前10的城市依次为深圳、北京、上海、牡丹江、广州、南宁、昆明、襄阳、锦州、合肥。

 

10月24日起,央行下调金融机构人民币贷款存款基准利率存款准备金率,另对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限。

市场关注点侧重在降息降准,但放开存款利率上限才真正触及了中国金融体制的根本环节,这标志着历经近20年的利率市场化改革终于基本完成。

早在1993年,党的十四届三中全会通过的《中共中央关于建设社会主义市场经济体制若干重大问题的决定》指出:“建设社会主义市场经济体制,就是要使市场在资源配置中起基础性作用”。在此思路指导下,1993年12月的《国务院关于金融体制改革的决定》提出“逐步形成以中央银行利率为基础的市场利率体系”,“我国外汇管理体制改革的长期目标是实现人民币可兑换”。在20年的改革中,价格是资源配置的信号,价格形成机制的市场化是改革的重要内容之一等观念逐步成为共识。党的十八届三中全会提出了“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”的总要求,指出了“完善人民币汇率市场化形成机制,加快推进利率市场化”的金融改革具体方向。

从1996年放开银行间同业拆借利率为起点,历经近20年渐进式的改革,放开存款利率上限的市场条件也已成熟。目前,金融机构的资产方已完全实现市场化定价,负债方的市场化定价程度也已达到90%以上。人民银行仅对活期存款和一年以内(含一年)定期存款利率保留基准利率1.5倍的上限管理,距离放开利率管制只有一步之遥。此次放开存款利率上限,标志着利率市场化改革迈出了非常关键的一步。

针对本轮利率市场化改革,中国人民银行货币政策司司长李波接受《财经日报》采访时表示:“利率市场化是金融改革的核心内容之一,关系到整个资金配置,是影响非常广泛、深远的重要内容;对资源配置效率的提高,对金融市场的格局都会有重大影响。”

时机成熟,配合降息周期

距离放开利率管制只有一步之遥,利率市场化终“靴子”落地。然而,央行选择目前推进利率市场化改革依然是经过深思熟虑的。

值得注意的是,当日,央行同步宣布了“双降”。下调金融机构贷款基准利率0.25个百分点至4.35%;下调存款基准利率0.25个百分点至1.5%;并且,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

“目前,实体经济仍然面临着一定下行压力,三季度同比GDP增速比上半年继续略有减速,投资增速也继续放缓。”中国人民银行研究局首席经济学家马骏表示:这次降息降准,反映了近一段时间宏观经济情况变化对货币政策的要求。

另一方面,马骏表示,虽然CPI 涨幅由于猪肉价格的因素有所上升,但由于石油价格再度下跌、国内产能过剩等原因,PPI的降幅继续扩大。另外,国际收支的情况也在发生变化。为了巩固前期稳增长措施的成果,维持实际利率的基本稳定,保持充足的流动性供给,仍有必要适度调整基准利率和法定存款准备金率

显然,配合降息周期,缓解放开管制后短期利率可能出现上行的压力也是央行“一箭双雕”组合政策的重要目的。

“存款利率央行不再管制,是改革非常关键的一步。”之所以选择目前的时机,李波表示,“国际国内实践都表明,存款利率市场化改革好在物价下行、降息周期中进行,这样存贷款定价不易因放松管制而显著上升。当前,我国物价涨幅持续处于低位,市场利率呈下行趋势,为放开存款利率上限提供了较好的外部环境和时间窗口。”

“我们现在正处于利率下行周期,这是实现利率市场化比较好的时机。因为在利率市场化改革初期,没有了上限管理,可能导致有些定价上行,如此,配合降息周期,可以部分对冲,甚至完全对冲,缓解短期利率可能出现上行的压力。各国的经验也表明,在降息周期实行利率市场化改革是比较好的。”李波表示。

金融市场、实体经济得到什么好处

本轮利率市场化改革,对于金融市场和实体经济无疑大有裨益。

“取消存款利率浮动上限以及后续利率市场化改革在金融稳定意义上已经具备了重要前置条件。”中国人民银行研究局局长陆磊表示,改革有风险,推动改革需要预估和管理风险。作为一项重要的保障性制度安排,2015年5月1日出台的《存款保险条例》和面向存款类金融机构的存款保险机制的建立,为金融业稳健可持续运行和存款人权益保障构建了扎实的制度基础,严守不发生区域性系统性金融风险底线。

“这次改革也释放了很重要的信号。表明在当前全球金融动荡,中国经济下行压力较大的情况下,中国政府通过改革来稳增长、调结构的信心和决心不是说说而已。当前经济下行压力大,央行主动双降是减缓经济下行的政策。央行的基准利率下降,利息下降,对企业减轻负担有正面影响。”北大国家发展研究院院长、央行货币政策委员会委员周其仁对本报记者说。

谈到本轮利率市场化对企业、老百姓的影响,清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵对《财经日报》表示:“短期来看,此次改革后,增加了老百姓在存款方面的选择面,相比于当前基本相同的存款利率以后会有所不同。有些银行的利率可能会稍高一点。特别强调的是,从长远来看,当利率市场化后,金融行业将会更灵活、效率会提高,也会提供更多满足老百姓需求的金融产品。”

利率市场化还需要做什么?李稻葵说,央行是利率市场化的主导者,存款利率上限的放开已经是迈出了历史性一步,但还并不能说是完成了。利率市场化是一项系统性工程,不能光靠央行一家来完成,其他部门也需要在改革方面跟进配合。比如银行监管部门需要加强监管,财政部也需要加快完善国债率曲线,为形成符合市场规律的利率,尤其是中长期的利率创造条件。其他部门也需要在改革方面跟进。

“我们也看到随着连续几年居民收入的增长,经济高度复杂化,多样化,各种需求都有。单一的、高度管制的金融服务已经难以适应市场的需求。”周其仁指出,“利率市场化不光是有利于现有金融机构平等竞争,还可能刺激潜在的供应者进入。对于金融机构准入机制的进一步开放,值得期待。”

利率市场化,还需要做什么

“利率市场化改革并没有一步走完,这很可能只是一个开始。”李波表示,“比如央行的利率调控,货币政策如何从以数量调控为主,转向以价格调控为主。利率市场化之后,这项任务就更紧迫了。”李波表示,金融机构、金融市场、企业和居民包括中央银行金融管理部门都还有很多工作要做。

取消对利率浮动的行政限制后,并不意味着央行不再对利率进行管理,只是利率调控会更加倚重市场化的货币政策工具和传导机制。

中国人民银行相关负责人表示,从这个角度讲,利率市场化改革将进入新阶段,核心是要建立健全与市场相适应的利率形成和调控机制,提高央行调控市场利率的有效性。

一是通过央行利率政策指导体系引导和调控市场利率。借鉴国际经验,我国正在积极构建和完善央行政策利率体系,央行以此引导和调控包括市场基准利率和率曲线在内的整个市场利率,以实现货币政策目标。对于短期利率,人民银行将加强运用短期回购利率和常备借贷便利(SLF)利率,以培育和引导短期市场利率的形成。对于中长期利率,人民银行将发挥再贷款、中期借贷便利MLF)、抵押补充贷款(PSL)等工具对中长期流动性的调节作用以及中期政策利率的功能,引导和稳定中长期市场利率。

二是各类金融市场以市场基准利率和率曲线为基准进行利率定价。货币市场、债券市场等市场利率可以依上海银行间同业拆借利率(Shibor)、短期回购利率、国债率等来确定,并形成市场率曲线。信贷市场可以参考的定价基准包括贷款基础利率(LPR)、Shibor、国债率曲线等,在过渡期内央行公布的贷款基准利率也仍可发挥一定的基准作用。各种金融产品都有其定价基准,在基准利率上加点形成差异化、客户化的利率体系,但万变不离其宗,都围绕市场基准利率变动。

三是进一步理顺利率传导机制。在完善央行政策利率体系、培育市场基准利率的基础上,人民银行将进一步理顺从央行政策利率到各类市场基准利率,从货币市场到债券市场再到信贷市场,进而向其他市场利率乃至实体经济的传导渠道。同时,通过丰富金融市场产品,推动相关价格改革,提升市场化利率传导效率。

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10月24日,霜降。这一天,中国央行再度祭出“双降”大招,数据公布之后,全球股市全线扩大涨幅,现货黄金短线飙升。业内专家认为,此次央行降准降息是中级反弹有效信号的验证。

央行决定,自24日起,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%;其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行[微博]对金融机构贷款利率相应调整;个人住房公积金贷款利率保持不变。

自同日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持银行体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长。同时,为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励,对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。

同时央行表示,对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限,并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制。

五大影响

股市

或将反弹至3800点左右

中国股市正上演复仇大反攻。上证指数今年6月至9月崩跌34%之后,本月来已大涨12%。这也带动了全球股市乐观反弹,日本、德国及美国股市本月依序劲扬逾4%、5%及近6%。

有个迹象可能是好消息:中国本周一公布的第三季度GDP增速跌破7%,但上证综指却几乎未受影响。

摩根基金首席全球策略师DavidKelly周一发布报告便指出,针对中国经济成长力道减弱,关键问题无疑是:何时能够确定情况不再恶化。

让情况不再恶化的方式之一,是政府示意还会祭出更多刺激措施。而就在此时,央行“双降”似乎感应了市场的期待。

双降时点超预期,流动性释放的时点也自然超预期,如果说九月底的反弹,因为流动性问题基础不牢固,现在已经完全具备。”招商证券(19.15, 0.05, 0.26%)(600999,股吧)扬州营业部负责人刘先生称。

我市阳光私募基金睿诚基金戴建国认为,央行再度出手,属重大利好。央行降息降准,目的是维持货币市场的宽松环境,利于降低企业融资成本,利于房地产市场的稳定,对经济增长有稳定作用,并且对于股市回暖有重要作用,股市会有明显反应。

不过,海通证券扬州营业部分析师认为,考虑到市场已经有所反弹,利好幅度和持续性需要观察。市场自8月份低点到目前,A股大盘反弹幅度已接近20%,而中小市值股票反弹幅度更大,累积了一定的利润。“相对谨慎的投资者可以趁利好逢高锁定部分反弹的利润。”

就中期来说,新时代证券投资总监刘建伟认为,“在本次"双降"之后,不排除央行在年内还有继续降息降准的可能,其中继续降准的概率更大。”他对记者说,下周十八届五中全会召开将产生新的热点。

目前,由于流动性环境变得有利,记者调查发现,大多数业内人士预计A股将继续反弹至3800点左右。

楼市

房贷利率已达十年来低

此次央行再度降息,业内认为,对房地产市场形成利好,或进一步促使房市回暖。

首先,降息降准增加了银行的可贷资金,可以被用于房贷业务的资本也会增加,个人申请房贷会更加容易。

其次,降息使得买房者的利率成本再度降低。记者查阅资料发现,近一轮频繁降息起始于2014年11月22日,此轮降息前后共出现了六次,累计降息1.65个百分点。有业内人士对比发现,目前,商业房贷利率已是近十年来的低水平,而公积金贷款利率早已是历史低水平。这意味着,目前买房,利率负担是近十年来低的,无疑将会促使一些购房者选择出手。

存款

万元存一年利息少32.5元

存款基准利率下调,意味着老百姓的存款又要缩水了。在此次降息前,一年期存款的基准利率是1.75%,目前,我市不少银行普遍都执行上浮30%的利率优惠政策,那么实际利率就是在2.275%左右。也就是说,1万元存一年的话,利息是227.5元。

降息后,一年期存款基准利率变为1.5%,如果仍按上浮30%算,即1.95%,一万元存一年利息只有195元。相比之下,少了32.5元。

虽然32.5元并不是太多,但考虑到此前已有四次降息,多次降息对市民存款的影响还是不容小觑的。

理财产品

将普遍降到4.5%以下

多次降息后,银行理财产品也大不如前。昨日,记者走访发现,扬州市场银行理财产品的主流仍在4.5%-5%之间。

兴业银行扬州分行一位理财经理告诉记者,在今年7月份,扬州市场银行理财产品平均在6%左右,9月中下旬降到了5.5%左右,而进入本周,5%以上的银行理财产品基本已经“绝迹”,即使有也是有名无实,“现在,稍有高一点的产品,一经推出就遭遇"秒光"。”

此外,前几年一度风靡的“宝宝类”互联网金融产品,也早已风光不再。比如阿里旗下的“余额宝”,截至10月18日,七日年化仅为2.977%,较之前一度超过6%,可谓物是人非。

多家银行理财师分析,本次降息后,四季度银行理财产品的还将缓慢下行,预计年底之前银行理财产品的平均有可能降至4.25%-4.5%。

由于目前市场资金流动性不断加强,银行普遍告别钱荒,银行理财产品“年末翘尾”现象或将消失。我市资深理财师建议投资者,遇到在4.75%以上的产品即可考虑入手。

房贷

50万20年期每月少还约70元

对于房贷族来说,降息意味着月供可以少还一些了。目前,我市银行房贷利率普遍按9.5折或者是基准利率的政策实行,个别银行低可以9折。我们可以以50万元20年期房贷为例,以等额本息的还款方法,用房贷计算器算出市民的贷款月供变化情况。

如果以基准利率算,降息前,5年期以上贷款基准利率为5.15%,50万贷款月供3341.35,总利息为30.19万元。降息后5年期以上贷款基准利率为4.9%,月供变为3272.22元,总利息为28.53万元。相比之下,月供比之前可少还69.13元,总利息可少1.66万元。

若按9.5折利率优惠算,降息前利率为4.8925%,月供为3270.16元,总利息为28.48万元。降息后利率变为4.655%,月供为每月3205.23元,总利息26.92万元。相比之下,月供可少还64.93元,总利息少1.48万元。

若按9折利率算,降息前利率是4.635%,月供为3199.80元,总利息为26.79万元。降息之后,利率变为4.41%,月供为3139.01元,总利息是25.34万元。相比之下,月供可少还60.79元,总利息少1.45万元。

不过,值得提醒的是,按目前多数银行的房贷条款,已经发放的贷款一般会约定“次年调整”,换言之,已有房贷者,需等到明年1月1日之后,才能享受新利率。

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