上周南宁楼市整体均价为7620元/㎡ 环比上升0.08%

——宝创地产周报（10.19-10.25）

宝创地产  2015-10-27 18:00

[摘要] 楼市方面，本周（10.19-10.25）南宁楼市整体均价为7620元/㎡,环比上升0.08%。本周多数项目处于顺销期以及蓄客期，市场报版活跃度有明显提升，预计在营销推广动作上后市将维持较高的活跃度。在开盘表现上，共有5个项目开盘，其中一个为新入市项目。

注：文中出现的“本周”均指上周（10.19-10.25）

一、宏观解读

1、宏观经济

1-9月份房地产开发投资和销售情况

1-9月份，房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%（扣除价格因素实际增长4.2%），增速比1-8月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资47505亿元，增长1.7%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

1-9月份，商品房销售面积82908万平方米，同比增长7.5%，增速比1-8月份提高0.3个百分点。其中，住宅销售面积增长8.2%，办公楼销售面积增长11.4%，商业营业用房销售面积增长1.8%。商品房销售额56745亿元，增长15.3%，增速与1-8月份持平。其中，住宅销售额增长18.2%，办公楼销售额增长18.7%，商业营业用房销售额下降1.7%。

1-9月份，房地产开发企业到位资金90653亿元，同比增长0.9%，增速与1-8月份持平。其中，国内贷款15701亿元，下降3.6%；利用外资229亿元，下降46.8%；自筹资金36285亿元，下降3.3%；其他资金38437亿元，增长7.9%。在其他资金中，定金及预收款22526亿元，增长4.4%；个人按揭贷款11567亿元，增长18.1%。

9月份，房地产开发景气指数为93.40，比上月下降0.06点。

9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况

新建商品住宅价格变动与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有21个，上涨的城市有39个，持平的城市有10个。环比价格变动中，高涨幅为4.0%，低为下降0.7%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，上涨的城市有12个。9月份，同比价格变动中，高涨幅为38.3%，低为下降7.4%。

宝创点评：

房地产市场方面，1-9月份，房地产开发投资增速继续回落且回落幅度略有扩大，短期内市场仍以去库存为主，投资增长缺乏动力。商品房销售面积增幅扩大但幅度趋缓，说明市场需求在经过了前三季度降息降准及政策利好的引导下已经得到了一定释放。房地产开发企业到位资金增速持平，但同比增速处于2009年以来低位。房屋新开工面积连续第19个月同比下降，但降幅有所收窄，释放出一定积极信号。70个大中城市住宅销售价格变动情况中，环比价格上涨城市增多，但高涨幅下降，上涨城市仍以一二线城市为主。总体来看，商品房销售持续回暖，使得企业到位资金压力略有缓解，房地产销售在需求得到持续释放的情况下将有所放缓，新开工面积降幅收窄，库存得到逐步去化将有利于下一阶段房地产开发投资增长。

2、规划及建设动态

本周无城建动态

3、政策法规

央行同时下调存贷款基准利率及存款准备金率0.25个百分点

央行自10月24日起下调机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。

宝创点评：

央行年内第五次降息降准，继续释放货币流动性，将使房地产市场、银行、非银金融、有色金属、煤炭等五大板块受益，促进生活消费及货币流通，有利于缓解目前仍然疲软的经济状况。其中，对房地产市场而言，利率下降，降低了购房者购房成本和房贷压力，以购房时商业贷款100万为例，贷款期限30年，利用等额本息还款法，降息后每月月供减少260元左右，总利息共减少约9万元。本次降息亦会在未来一段时间确保购房需求的持续释放。

二、一级土地市场

南宁市2015年第八十八期、九十期国有建设用地使用权招拍挂出让信息

本周兴宁区、青秀区、西乡塘区共有有5幅地块成功出让，用地性质包含城镇住宅、批发零售用地，一级市场活跃度有所回升。

GC2015-145位于南梧大道以北，地块实际出让面积为4.165亩，楼面地价为4920元/㎡，成交总价为0.1366亿元，竞得人为广西桂嘉汇房地产集团有限公司。该地块土地用途将以汽配为主，继续扩建汽配城商业配套；该地块距离大嘉汇东盟国际建材家居城较近，预计将建设为大嘉汇的配套项目。

GC2015-146位于凤岭南路以北，地块实际出让面积为3.857亩，楼面地价为3159元/㎡，成交总价为0.2762亿元，竞得人为广西桂企投资集团有限公司。该地块经过67轮竞拍，溢价率达67.7%。该公司本次竞拍的该幅地块将作为公司在南宁总部员工得福利住房和集团办公使用，不对外销售。

GC2015-148、GC2015-149、GC2015-150位于永和路以东、北际路北侧、北际路南侧，地块实际出让面积分别为9.16亩、22.41亩、10.29亩，楼面地价分别为2390元/㎡、2234元/㎡、2070元/㎡，成交总价分别为0.7328亿元、2.1830亿元、0.9492亿元，竞得人为广西浩瀚房地产开发有限公司。该3幅地块地处老城区，商住氛围成熟，周边有瀚林新城、台湾街、荣恒江景等项目，在售均价在6500元/㎡至7000元/㎡左右；交通条件便利，地块往东经人民路、中华路可至朝阳商圈、火车站；往南经永和桥、北大桥可达江南区；向北经北大路、大学路可到广西大学。该3幅商住用地为旧城改造项目，高容积率在5.02-6.68之间；绿地率要求在17-24%之间。GC2015-148地块限高100米，其余两幅地块建限高200米。由于3幅地块面积均较小，预计将作为超高层住宅开发。此次出让的3幅地块仅为旧城改造项目的一部分，预计将作为新项目的一期开发。

三、南宁楼市整体概况

本周南宁楼市整体均价为7620元/㎡,环比上升0.08%。

四、房地产市场观察

1、开盘项目整体情况

开盘项目情况

2、新增预约动态

3、营销活动监测

六、综述

本周宏观方面，2015年3季度在国内外经济环境不理想的情况下，GDP增速自2009年第二季度以来GDP首次破7%。另一方面，由于传统产业产能过剩，结构调整加剧了工业下行压力，使得投资增速继续下滑。而3季度消费形势持续向好使得GDP增速仍保持在稳定区间。投资消费方面，1-9月份固定资产投资增速持续回落，投资意愿持续走低。其次9月份社会消费品零售总额增速小幅回升，商品销售稳中有增，对稳定国内经济情况有一定贡献。房地产市场方面，1-9月份，房地产开发投资增速继续回落且回落幅度略有扩大，房屋新开工面积连续第19个月同比下降，但降幅有所收窄。70个大中城市住宅销售价格变动情况中，上涨城市仍以一、二线城市为主。政策方面，央行年内第五次降息降准，继续释放货币流动性，对房地产市场而言，降息降准和再融资全面松绑，降低购房者购房成本和首付压力，未来一段时间或将促使房地产市场升温。

楼市方面，本周南宁楼市整体均价为7620元/㎡,环比上升0.08%。本周多数项目处于顺销期以及蓄客期，市场报版活跃度有明显提升，预计在营销推广动作上后市将维持较高的活跃度。在开盘表现上，共有5个项目开盘，其中一个为新入市项目。青秀区的霖峰壹号为年内第三期开盘，开盘均价为9500元/㎡，本次开盘热销户型是88㎡，未开盘前已有部分认购，该项目地段和配套优势是促成成交的主要原因。同为青秀区的保利·领秀前城为首次开盘，作为风岭南大型楼盘项目，在开盘期间也组织了军工展，吸引了众多目光，销售均价为8000元/㎡，成交客户以中青年改善型客户为主，主要来源于青秀区。其中，7#楼为本次去化快的楼栋，原因是该楼栋视位置安静、视野宽阔。良庆区的万科·魅力之城，本次销售均价为7400元/㎡，价格较上期上涨150元/㎡，主要来源于江南、良庆区和外地客户，由于蓄客不足，整体去化不理想。江南区的江南万达广场为年内第二次开盘，开盘均价为7700元，较上期上涨200元/㎡，本次开盘相对于次开盘推出的户型，120㎡以上的户型占比有所增加。此次热销户型为1#100㎡以下户型，原因是总价低；5#、6#改善型物业以东南朝向较为热销成交客户以中青年实力型刚需客户为主，部分为改善型客户，客户职业多为经商及事业单位职工；该项目的品牌影响、地段及配套优势是促成其热销的主要原因。兴宁区的嘉和城为年内第七次开盘，开盘均价为6300元/㎡，价格与上期持平，在项目的拓客渠道和口碑传播下，吸引了众多外地客户，成交客户以中青年刚需型、改善型为主，本次热销户型为89.07㎡户型，原因是该户型方正实用；项目以低首付、品牌口碑、环境优美、全龄社区得到客户的认可，是促成其保持高成交量的主要因素。

总体而言，本周楼市活跃度有明显提升，广告投放量较多，预计“金九银十”的后一周市场仍将继续保持较高的活跃度。

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