[摘要] 本文为高策顾问公司董事长、高策地产研究院院长李国平对“房地产将火到2019年?”的点评。
本文为高策顾问公司董事长、高策地产研究院院长李国平对“房地产将火到2019年？”的点评。
事件回放
招商证券在新房地产行业策略报告中称，房地产新一轮复苏周期已经形成，将持续3-5 年，高点可能早于经济顶部出现在2019 年附近。
招商证券分析师在报告中表示，作为中国经济的支柱产业，房地产行业具有“早周期性”。从短周期看，房地产行业的产出缺口领先工业增加值产出缺口6个月左右。
招商证券注意到，今年“330新政”中国为稳定楼市增长连下三剂猛药之后，房地产业的产出缺口出现改善，意味着供需改善的明显化。报告写道：
地产的复苏不是仅仅根据房价这些说说而已，房地产产出缺口所表示的行业供需层面的改善已经形成，可以推断这次的改善将更健康，理由是房地产行业的转型是整个经济转型的缩影，房地产交易市场、房地产后市场的发展占房地产业增加值的比重开始上升。
地产的复苏也驱动其他行业出现改善迹象，四季度房地产对经济其余部门的驱动性将更趋明显。
从下面几幅图可以明显的看到，部分行业已经在地产行业的驱动下（煤炭开采与洗选，家具制造等）出现了边际的改善或正在筑底，我们可以拿更多的产业链行业来分析与举例。这是对地产早周期性存在且对经济其余部分的驱动性存在的一个验证。
地产大开发时代的结束已是共识，在这个切换时点必然受到大周期的施压，而出现我们看到的库存过剩的局面，统计库存的口径本来就比较丰富，难以横向比较，但有一个结论简单易得，就是大周期施压库存，使得库存去化相对拉长，从而使得企业调整投资和开工的时间推后，这看起来就是地产的早周期性提前了。
招商证券预测，中国经济的底部位于2015 年附近，该轮经济复苏持续至2020 年左右，然后经济将有一次短暂的调整，此后将开启中国经济的十年黄金期。而具有明显早周期属性房地产行业，本轮周期高点的出现也将先于整体经济。该轮房地产行业的周期将持续3-5 年，也即高点出现在早于经济周期的2019 年附近。
（来源：华尔街见闻 《房地产复苏周期已形成 回升将持续至2019年》 2015年12月9日）
平谈
以上这篇新闻稿基本是原版转载的，也许是我们高策地产研究院的编辑同事不太看得懂的“专业词汇”和讨论逻辑，所以没敢大刀阔斧地提炼和精简。其实，说白了，许多地方我也不是很明白，比如什么“早周期性”、“产出缺口”等等。
但是这两个对于房地产行业来说的“生僻词”，却是招商证券得出未来几年房地产将进入“上升周期”这一结论的关键词。我试图整理一下他们的逻辑：似乎这个“早周期性”是一个重要的前提论据，而这个论据是由那个“产出缺口”的“改善”而支撑的。
那么，这个核心的“产出缺口的改善”又是从哪儿来的，有哪些要素来支持的呢？
首先，是他们“注意到”（我注意到这个用词好随性啊）：“今年‘330新政’中国为稳定楼市增长连下三剂猛药之后，房地产业的产出缺口出现改善，意味着供需改善的明显化。”这三剂药他们证券公司的人吃过啊？请问“猛”在哪里？
其次，他们搞证券的人认为“地产的复苏不是仅仅根据房价这些说说而已”，而是因为“房地产产出缺口所表示的行业供需层面的改善已经形成”，于是他们“可以推断这次的改善将更健康，理由是房地产行业的转型是整个经济转型的缩影。”好吧，只说“房价”太不全面了，但也不能不提房价吧？然后，重要的“需求”，不知怎么就因为这个“产出缺口”而“改善”了呢？没有任何数据说明。“理由”大概是因为“房地产行业的转型”，而“转型”这个玩意儿连房地产行业的人自己都没有搞明白，他们搞证券的却已经把它当“改善”的论据了。
接着，“产出缺口改善”的证据还在于其“驱动”了相关行业，举的例子是“煤炭业”和“家具制造业”，而且使用他们擅长的图表技术分析出“底部”（这个词炒不炒股票的人都好熟悉啊）已经形成，意思是房地产行业的“底部”业已形成。这种研究方法，我们房地产行业的人是没有什么批评的资格的。但是，只要是中国人，对于券商说的任何“底部”都是有资格嗤之以鼻的吧。
精彩的是，他们竟然“有一个结论简单易得，就是大周期施压库存，使得库存去化相对拉长，从而使得企业调整投资和开工的时间推后，这看起来就是地产的早周期性提前了”。这一段反正我是看醉了，怎么房子不好卖了，去库存的时间周期都变长了，那个好东西“早周期性”就提前了呢？写这个的人，确定自己写的逻辑自己真的懂吗？看来，说搞金融证券的人常常会设计出一些无比复杂到自己都不懂的东西，应该不是传说了。
因此，一个毫无行业逻辑的报告，得出的关于“房地产的复苏周期将持续到2019年”的观点，我们房地产行业的人，只能用一句非常文雅的话来回应：见鬼去吧！
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