11月17~23日，南国早报刊发了“关注购房陷阱”系列报道，收到了大量读者反馈。读者普遍关注小产权房如何定义、识别，不慎购买了小产权房该如何维权等问题。为解答读者疑问，南国早报记者再次向南宁市国土资源局发出了补充采访请求，并走访了相关专家和业内人士。11月27日和12月11日，南宁市国土资源局分两次，以书面形式对本报的两次采访作出了书面答复
问题一：怎样的房产算小产权房？
南宁市国土资源局表示，目前国内的法律、法规，以及国家相关部委出台的规范性文件中，并没有对“小产权房”有一个明确的定义，它只是人们在日常社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。一般来说，小产权房是指占用集体土地进行建设，将农民集体用地使用权变相流转，用于房地产开发的建筑。
有读者提出疑问，购买小产权房只是买房产，并没有买集体土地，怎么算得上“集体用地使用权变相流转”。南宁一家律师事务所的周律师解释，房屋不可能是空中楼阁，按照“房地一体”原则，购买一套房产，自然就必须占有该房产所在土地的使用权。简单理解，就是集体土地上建设的房屋，不管其用途是什么，城镇居民和非该村集体成员，都不能合法购买。
问题二：“合作”可改变房产性质？
不少读者反馈，小产权房销售人员在向他们推销时，表示他们与开发商之间不是买卖房产的关系，而是“合作建房”的关系，因此不算买卖小产权房。同时，双方签的是“合作建房协议”，协议中写明由购房者出资，参与建设某栋楼的某号房并拥有使用权。
南宁市国土资源局表示，如果房屋是修建在集体土地上的，那么城镇居民和非该村集体成员，无论是与村委、村民或是房屋开发商签订类似上述的“合作建房协议”，都属于买卖小产权房。虽然小产权房开发商规避了“销售”、“购买”等字眼，且把“购房合同”换成“合作建房协议”，但性质并没有变。此外，一些小产权房买卖协议中交易的内容是20年、50年甚至70年的使用权，规避了“买卖”和“合作建房”，但仍旧属于买卖小产权房的性质，不受法律保护。
问题三：小产权房可“交钱转正”？
买卖小产权房不合法的根源在土地性质和用途。有读者询问，很多小产权房开发商声称，土地性质和用途是可以改变的，只要补缴土地出让金就可以，不知类似说法有无法律依据？
南宁市国土资源局在书面答复中强调，上述说法没有任何法律和政策依据。《土地管理法》明确规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
南宁某房产咨询公司负责人分析，小产权房“交钱转正”的说法，借鉴于经适房等福利房补缴土地出让金后可上市交易的政策规定，但经适房跟违法买卖的小产权房完全就是两回事。此外，即便将来有政策允许小产权房补缴土地出让金“转正”，那么小产权房的价格优势也就不存在了。土地出让金的一大计算依据是周边同类型土地价格，而目前南宁市平均住宅地价已超过2000元/平方米。换一个角度看，假设小产权房真的只要补缴约150元/平方米土地出让金即可“转正”，那么对购买了正规商品房的购房者来说是极大的不公平，造成守法反而“吃亏”的局面，易形成社会不稳定因素。政府部门无论从什么角度出发，都不太可能放任这种情况出现。
问题四： 如何有效识别小产权房？
南宁市国土资源局在书面答复中介绍，识别小产权房关键看项目的“五证”是否齐全。“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。同时，还可以比较价格，看房价是否明显低于市场行情。另外，还要注意开发商承诺的房屋使用权期限。《物权法》规定，超过20年的租赁期限是无效的。
什么样的价格算“明显低于市场行情”？
业内人士介绍，目前南宁建成区范围内的一手正规商品房，已经找不到4000元/平方米以下的房价了，5000元/平方米以下的也比较少。买房前可多走一走同区域内的几个项目，如果两个项目在地段、配套、户型等方面都没有明显差别，单价却差了30%以上，那就应该小心了。另外，小产权房由于没有预售证，不能公开发布广告。如果购房者从未在主流媒体上看到过某个楼盘的广告，网上也搜不到多少信息，那就要多留意了。
问题五： 已不慎购买该如何维权？
南宁市国土资源局的书面答复中提到，对于受误导购买了小产权房的购房者，建议通过司法途径维权，并可向项目所在城区（开发区）城市管理部门举报。
南国早报南国法援公益律师赵明堂说，按照相关法律法规，开发商销售本来就禁止买卖的小产权房，应该属于欺诈行为，购房者可以到法院起诉要求退款。不过考虑到小产权房买卖本来就不受监管，想顺利获得退款可能比较难，甚至这边刚起诉，那边开发商已经跑了。
12月15日、16日，距本报“关注购房陷阱”系列报道首次刊发已过去近一个月。南国早报记者再次走访被曝光的多个小产权房项目，发现这些项目仍在公开对外销售，且销售热度不减。据了解，南宁市7个部门曾在2013年联合发布了一份与查处小产权房有关的通告，但现实情况是7个部门也没能管住“遍地开花”的小产权房。为何会出现这一尴尬局面？南国早报记者展开了调查
1 小产权房仍在热销
12月15日、16日，记者对一个月前报道中提到的部分小产权房项目进行了回访。在沙井大道沿线，小产权房推销人员扎堆的情况已看不到。但在通往几个小产权房项目的小路旁，仍能看到10多名举着小牌子的推销人员，他们明显变得比以前谨慎，反复询问记者是如何了解到他们的项目、从哪里来、在哪里工作等等。
在南乡路旁的“凤凰湖畔”项目，售楼部内用于误导购房者的图片、“红头文件”等广告已被撤走，除此之外并无其他变化，两三组看房者正在阅读“合作建房协议”准备付款签约。销售人员仍表示，交房后5年内可根据国家政策办理房产证，“办不了可全额退款”。
在南宁高新技术产业开发区的丰达路，荣凯国际的小产权房仍在销售。几天前刚在附近开业的安吉万达广场，成了销售人员介绍项目周边环境时的一个重要内容。销售人员声称，项目确实是小产权房，不过客户收房后如果不满意，可全额退款并额外得房款10%的补偿金。
2 7部门曾联合下禁令
南宁市的小产权房为何越来越多，相关部门有没有采取过什么措施？
南宁市国土资源局表示，2013年7月，南宁市多个部门联合发布了《关于禁止利用集体土地进行违法开发建设的通告》（以下简称《通告》）。该局近年来已严格按照《通告》要求，从未受理过“小产权房”的土地登记申请。
这份《通告》由南宁市城管、国土、规划、发改、建设、住房、工商7部门联合发布，几乎囊括了与房屋有关的所有政府部门。《通告》提出，只有乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等项目才能使用农民集体所有土地。
《通告》还明确了7部门的工作职责，如发改、规划、建设部门对未取得合法用地手续的项目，不办理项目核准、规划许可、施工许可等手续。违法占用农地设立的企业，工商部门也不发放营业执照。《通告》强调，违法占用集体土地开发建设的单位，应立即到城管部门登记和接受处理。
3 上有禁令下有变通
7部门联合发文，阵容可谓强大，却没想到仍被小产权房钻了空子。按照《通告》，建设、规划等部门主要是在项目审批环节“堵截”小产权房，但现实情况是，南宁市场上的小产权房，几乎都有完备的规划、建设和用地手续。知情人士透露，早期的小产权房纯粹是违法建筑，相关部门的“堵截”还能起到作用。而近两年的小产权房都是以农民安置房、回建房等名义申报的，各项材料齐全且符合规划，相关部门也只能一路“开绿灯”批准开工。
根据《通告》，对违法占用集体土地建设的事后监管，即查处工作由城管部门负责，但这项工作也很难开展。南宁市某城区城管部门一名不愿公开姓名的工作人员介绍，《通告》与现实情况已经脱节，《通告》发布时，小产权房还是以单纯的违法建筑为主，没有任何手续，查处、拆除起来不存在政策法规上的困难。但《通告》发布后不久，小产权房几乎全变成了合法开工的农民安置房、三产用房。
也就是说，这些房产只要不向城镇居民售卖，就不存在违法的事实，依法也不能拆除。而想要拿到实际售卖的证据，又面临很大的取证困难。有一线执法人员坦言，小产权房交易都是数十万、上百万元的金额，已涉嫌欺诈等刑事犯罪，仅仅由主管市容市貌整治的部门来查处，从技术和执法力量上看都不合适。
4 多种招数规避查处
曾在一个小产权房项目做过半年销售工作的A先生，向记者透露了他们躲避查处的一些技巧。A先生说，在商服用途的集体土地（又称三产用地）上建的项目，是可以对外招租的。即便是农民安置房，底层商铺也可以招租，不算违法。因此小产权房的售楼部都不叫“售楼部”，而是挂着“招商中心”的牌子，对外称是做商铺招商的工作，不卖房。
A先生介绍，小产权房的一大目标客户群，是南宁下辖各县以及周边市、县的居民。开发商专门有人到县里组织团购，用低价、可落户南宁等说法来吸引看房者。这些市、县居民对小产权房的相关知识基本不了解，比较容易上当。而对于南宁本地居民，尤其是公务员，销售人员都会比较谨慎。此外，小产权房的买卖协议等销售材料，都不在“招商中心”里大量保存，也不轻易展示，就算有人来查，也很难找到证据。
5 整治方式亟需更新
南宁某房产咨询公司负责人认为，小产权房的建设销售方式已翻新，相关部门的应对方式也该跟上。首先是在项目审批环节，三产用房和住宅楼的设计不可能是一样的。规划、建设部门如果能严格审查，应该还是能把一些伪装成商务楼的小产权房项目“拦截”下来；其次，针对手续完备的集体土地安置房、回建房、三产用房，通过出台政府规章，强制规定在招商中心显眼位置，如项目沙盘上，放置该项目不是商品房、不能办理房产和土地登记、买卖涉嫌违法的警示牌。并加强巡查暗访，对违规的开发商、销售商进行有威慑力的惩罚。同时，对各类小产权房销售广告进行清理。
曾做过小产权房销售的A先生提出，现在相关部门对识别防范小产权房的宣传太少，方式方法也不好，效果很差。国土资源部、住房和城乡建设部早在2013年就发文强调，对小产权房要坚决拆除一批、教育一片，发挥警示和震慑作用。但近年来南宁市并没有公开过大的执法行动和案例，造成不少购房者认为“法不责众”，甚至有开发商解读为政府准备给小产权房“转正”。
