[摘要] 房地产在政策与货币的呵护下，整体保持稳定，但各个城市间的房地产价格分化趋势不会因此而削弱，房地产行业的并购重组将进入高峰期。
2016年房地产行业有两个关键词：分化与去库存。
房地产在政策与货币的呵护下，整体保持稳定，但各个城市间的房地产价格分化趋势不会因此而削弱，房地产行业的并购重组将进入高峰期。
房地产价格保持整体稳定的原因之一是货币购买力下降，投资下降，从而使资产品的价格保持稳定。
这两年利率与无风险率大幅下降，相应降低了房贷利率。2015年4次全面降准，相当于向市场释放了大约3.18万亿元的流动性、5次定向降准，使用PSL、MLF等工具累计向市场释放约5000亿元的流动性。
自今年3月份以来，央行连续5次降息，绝大多数贷款购房者将从2016年1月1日起享受降息“红利”。房贷基准利率从年初的6.15%一路下调至目前的4.9%，已降低到低水准，而房租价格在提升，这意味着房地产投资风险略有下行。
政策总体对楼市仍较为呵护。3月的两会上提出，今年政府工作的10项主要任务之一是稳定房地产，12月21日结束的中央经济工作会议公告显示，中国将努力化解过剩产能和房地产库存，帮助农村居民在城市买房，鼓励房地产开发商降低房价，以消耗部分库存，推动地产商的整合，撤销对房地产市场的过时限制措施。
去库存是明年经济工作五大任务之一，不过并非所有的楼市库存都能轻易去掉，在城镇化形成新城市群的过程中，一些城市可能被边缘化，人口、资金等资源流失，经济下行，这些城市目前恰好处在去库存艰难的时期。
2015年一线城市、核心城市与城市群周边卫星城市房地产价格的上涨，是中国城市群兴起的标志之一。
根据中原地产研究部统计数据，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入超3000亿元，而一线城市的占比首次突破了40%，高达44%。今年北京土地市场总成交额、平均溢价率、成交楼面均价都刷新了历史纪录，年内楼面价超过3万元/平方米的土地达到26宗，北京由此迎来楼市“顶豪元年”。未来，在一线城市拿地或将成为“豪门游戏”，而一线城市的商品住宅价格也在加速豪宅化。
上海同样如此，上海链家市场研究部24日发布统计数据显示，上海楼市整体快速升温，豪宅迅速去库存。截至12月22日，2015年上海总价在1000万元以上的豪宅共计成交7606套，已超过去两年之和。市场人士预计，今年上海千万级豪宅的成交量有望达到8000套，而该数字将创下沪上年度豪宅成交高纪录。
一线城市不仅是核心区域，就连郊区卫星城或者核心城市的主要新区，房价也在不断上涨。反观三、四线城市库存则居高不下。12月12日，国家统计局公布的数据显示，截至今年11月底，商品房待售面积已经达到6.96亿平方米，比10月末增加1004万平方米，再次创下纪录。
中国房地产城镇化联盟针对2016年市场做出预测，未来阶段一、二、三、四线城市的房价将出现差别化上涨现象，具体表现为：一线领涨、二线普涨、三、四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌；城市分化、板块分化、楼盘分化现象将持续。
随着城市群版图重构、经济版图重构，开发商也在进行重构。黄金时代已经过去，利润逐渐降低到平均水准，这对风险控制力不强的开发商是个挑战。2015年，约有10家房地产上市公司改名，被举牌的上市公司中三成左右是房地产公司，投资界网站上房地产企业并购重组的信息多达199条。房地产界的并购重组方兴未艾。
2016年的房地产市场分化可能一半是海水、一半是火焰。
去库存任重道远
2015年，国家通过多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市。随着销售持续回暖，市场整体库存压力得到缓解，一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入，存在需求空间，库存压力较小，房价具有上涨动力；部分二线城市及多数三、四线城市依然存在较大库存去化压力，房价存下跌预期。根据中指研究院调研，目前一线城市及重点二线城市库存压力不大，可售商品住宅库存消化周期基本都在12个月以内，处于合理区间；而多数三、四线城市供应大幅超前，消费后继乏力，导致库存高企，可售商品住宅消化周期基本在20个月以上。业内人士普遍认为，去库存将成未来一段时间房地产市场主旋律。
中指研究院分析认为，在中央提出化解房地产库存，促进房地产业持续发展的背景下，未来政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件；同时也将加快落实户籍改革促进住房消费，鼓励产业地产、养老地产和旅游地产等发展。同时，房地产供应端调节力度将加大，完善保障性住房分配货币化制度，加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。长期来看，三、四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业，吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。
中原地产首席分析师张大伟认为，除一线城市限购政策尚无松动迹象外，范围内预计各类利好政策将加码。“过往无论是信贷加杠杆，还是交易税调低，主要是针对需求端的刺激措施，未来放松调整空间依然存在。而供给端调节主要从减少土地供应计划着手，但由于土地财政吸引力的存在，较难大幅抑制地方政府推地积极性。”张大伟指出，大力推广棚改货币化安置既能拉动投资又能促进楼市消费，以改善居民住房条件，可谓一举多得。但这其中需要耗费的资金投入巨大，政府财政压力较大。
华创证券分析师华中炜认为，未来房地产政策环境宽松预期不变，后续仍有放松空间，可能通过农民工进城购房补贴、公积金及首付比例调整等提高购买力，帮助加快去化。建议重点关注三类地产股：综合实力强的低估值蓝筹，如保利地产、金融街等；股东背景雄厚，与大股东有协同发展效应的央企，如信达地产等；转型领域稀缺、估值相对较低仍然有空间的企业，如广宇集团、宋都股份等。
存量房时代的机遇
中央工作会议提出发展租赁市场。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“通过房屋租赁来去库存，是一种很好的商业模式。去年国家层面就提出了房企从售房转变为租房商，但还没有成熟的案例。在政策推动下，明年开发商应该会加速推进，对于市场供应结构的改善有积极作用。”
广发证券乐加栋认为，国家提出鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，出租型物业比较容易与金融工具相结合，在出租或长租公寓方面，拥有房源供给、物业管理和金融运作能力的房企将率先受益。
目前已逐步进入了存量房的流通时代，随着存量房规模的进一步升高与新房开发速度的放缓，未来存量房交易将成为市场成交的主导力量。东北证券分析师高建指出：“房屋租赁市场前景广阔，政策支持力度加大。”
中信建投证券分析师苏雪晶认为，房地产服务商主要的作用是将经纪人、房源和客源三边联系起来，接近客源，了解客源的需求，就有可能撬动其他两边，成为未来市场的主导者。除了将客源和房源匹配，房地产服务商大的优势还包括提供增值服务，包括金融服务、家庭装修、房屋托管等，这可能提供更多的盈利模式。
亚豪机构市场总监郭毅表示：“对于鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，预计决策层还将颁布相应政策，共享办公模式、创客空间等有望迎来发展春天。”
华夏幸福日前宣布，拟收购苏州火炬创新创业孵化管理有限公司51%股权。火炬孵化是中国专业O2O园区运营服务商，旗下拥有博济科技园、创客邦、O’Park三大业务品牌。火炬孵化优势在于企业孵化和服务等方面，华夏幸福优势在于产业新城的运营。“‘大众创业、万众创新’为创业者提供发展契机，而发展租赁市场有望为产业园区运营公司提供新的机遇。”业内人士指出。
目前已有多家地产公司布局产业孵化和产业运营等相关业务，除了华夏幸福之外，还有张江高科、市北高新、苏州高新等。
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