谨慎看多地产股 地产步入五年去库存周期

调控长期化背景下，交易成本的大幅上升，市场活跃度的下降，通过购置房屋实体的投资方式与政策 相悖，也不附合新的市场形势。大势所趋之下，顺应《东地产财经周刊》读者要求，本报增加机构论市版块，从 主流机构观点角度，把握地产业宏观大势，呈现地产股、地产信托、地产私募等多渠道、多形式的投资机会，以 更好地服务于高净值人群的阅读诉求。

在宏观经济下行与人民币贬值背景下，房地产业未 来变数增加。政策蜜月期的持续让行业销售表现强劲， 但城市分化继续与高地价并行，产业迎来去库存与转型 阵痛期。本期，纳入《东地产财经周刊》统计的12家主 流机构中，11家机构 “看多”，1家机构“中性”，无 机构看空。值得注意的是，机构普遍认为，产业去库存 压力仍然较大。

去库存不乐观

值得关注的是，房地产销售与投资开工出现差异。 2015 年全年商品房销售面积累计值为12.85亿平 方米，相比2014年增长6.5%；但与此同时，2015年房 地产累计投资完成额与2014年基本持平，2015年商品房新开工面积为15.45亿平方米，仅是2113年同期的 76.76%。销售大增，投资开工下降，是否意味着去库存 优于预期，答案是并不乐观。

华泰证券认为，当前的房地产市场已经从总量矛盾过度到结构矛盾，二线城市面临的问题潜在超过了三线 城市，对比2008年，2011至2014年间，二线、三线城 市新增库存分别为1.86、1.90倍，但由于二线城市拥有 众多较好表现的城市，例如武汉（楼盘）、南京（楼盘）等，如此，二线 城市的结构分化使得部分去化难度更大.

去库存的深层次难题在于去土地。对于存量库存，

《限制土地处置办法》使得开发商在过去为“新开工”这个指标贡献了巨大的数据，所以，尽管是当前库存 大，其根本在于土地存量大。同时，房地产市场给予了 囤土地房企极大的宽容度，也即下一个房价周期的低点 都超过了上一个房价周期的高点，也就是说在任何时候拿地，只要是现价评估、并支撑过了一个房地产周期， 那么都能够顺利解套并获利。

新年增长可期

不过，对于2016年的楼市，机构普遍谨慎乐观。 东兴证券的预测较为乐观。该机构预计2016 年房

地产行业趋向平稳，销售增长稳定在一个小幅的区域 内，房地产开发投资和新开工增速的下降将形成底部。 国海证券则表示，2015 年房地产市场短周期复苏 得益于货币宽松的全球化趋势，叠加行业调控政策的 适时发力托底，全年地产销售额达到历史高点，与 2014年相比增长14.4%，不同类城市间分化态势加剧，

预计2016年商品房销售面积与2015年持平，销售额同比增速将有2%左右的小幅增长。

与区域分化共舞

对于具体的投资策略，机构看法有所差异。 华融证券认为，四季度开始政策着力去库存，但

从统计数据来看，房地产待售面积继续大幅增加并创新 高，去库存效果有限。今年房地产基本面将继续缓步下 行。去年一二线重点公司销售保持较高增长，今年增速 预期下降，将会对房地产板块估值产生不利影响，建议 关注业绩确定性高，增长稳定的区域性地产公司。

海通证券则认为，考虑市场震荡筑底，配置方面， 建议围绕继续从“业务升级、价值、区域+子行业龙 头”三角度选股，业务升级看好保利地产、招商蛇口等 企业。