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楼市重磅利空：房东都只是长期租户？

每日经济新闻 2016-04-17 16:59

[摘要] 土地使用权年限到了，该如何续期？真的要花费高额费用才能重新办理土地证吗？其他地方会否效仿？

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: center;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">据报道，经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套）。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且，这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在可能也属先例。

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度；第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；第十二条规定：居住用地出让年限高为70年。

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">《条例》发布后，温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。上世纪90年代初期，市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">张少清介绍称，《中华人民共和国物权法》(下简称《物权法》) 百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。到目前，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">也有根据法律条文分析称：你的房子土地使用权到期之后，如果自用，则不用去办理续期，国家也无法拆除你的房子，因为你拥有权。但如果你要转让、继承，或者抵押房子，就需要办理土地续期，给土地使用权续费了。

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">张少清表示，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道。所以有些市民当初买房的时候，就好比他们用高价买了辆快报废的二手车。

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">而面对“土地证到期，要续期，目前就要缴纳很高额土地出让金的情况”这个问题，他表示，目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称，导致土地使用权价值被低估，对于续期，群众的心理预期还是存在差距的。

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">面临20年期限到期或即将到期的市民，多半为工薪阶层，甚至不乏收入偏低群体，一次性缴纳高额土地出让金对他们而言，是个不小的负担，当中还有人事从房地产开发商或他人手里买过来的房子。对于上述群体，国土部门方面，有没有减免等优惠政策？

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">对此，张少清表示，温州在实行国有土地有偿使用初期，在办理划拨转出让手续时，在一定范围存在土地使用人为了少缴出让金而选择以较短受让年限取得出让土地使用权的现象。现在让受让人承担，确实有点不公平。

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">二是温州国土资源局也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案，目前已着手起草政策建议的初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。但这个普惠性政策，也要在法律框架范围内制定；

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">有个王阿姨就是买了这类房中一二手房，面临同样续费而不解，国土局的领导耐心细致地对她做工作说：买剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车。所以，您当初买房的时候，就好比用高价买了辆快报废的二手车……

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">续缴土地使用费，应当按什么标准呢？真的是要缴纳物业价值的三分一甚至二分之一吗？或者按温州市国土局土地利用管理处处长张少清的说法，至今没有制度上无法突破或者没有很明确的答复吗？答案是否定的。

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">由于历史遗留问，深圳在同一个小区中，存在年限不同的房源。对于这些20世纪80年代至90年低初建设的安居房、公司福利房、经济适用房等存在同小区不同年限的情况，可递交延期申请。官方回复，约20个工作日可得到批复。

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">福田区长城大厦小区一位业主向深圳市规土委递交地价延期申请。该商品房房产面积约为80.58平方米，产权年限从50年延期至70年（1985年延长至2055年）。其终补交的交额为44940元，平均每平方米补了557元。拿到深圳市规划和国土资源委员会直属管理局的批复后，挂牌价从680万元调整为710万元。

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">深圳这一案例，从本质上看，与温州并无不同。如果以初挂牌价680万元计算，其每平米单价达到了8 .43万元。但实际上，在4月1日深圳实施新的评估价之后，该小区评估单价为4 .4万元，即评估总价为354.5万元。续缴20年的土地使用费44940元，仅占评估价的1. 26%。这一比例是合理的，也是务实的。如果以此反观温州传说三分之一甚至二分之一的续缴比例，几乎带有庸人自扰自寻烦恼的意味——无论国土局，还是业主。

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">1、土地权、使用权的设定，对于国家来说，说到底无非是一个税收问题。如果国家把产权赋予个人，则可以激活民间创造财富的热情，而国家可以通过税制设计实现持续税收。如果想通了这个问题，不妨先从城市建设用地入手，将房屋下面的土地权无偿赠与个人、企业。于是，所谓土地使用权到期问题也就不存在了。国家对不动产征收物业税，税率根据实际开支调整。

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">2、若暂时不能实现上述设想，则应该通过国家层面立法方式，尽快对土地使用权续期问题的细节加以明确。否则，在楼市去库存的关键时刻，“温州事件”将严重打击大家性购房的热情。而在非热点城市，目前是鼓励性购房的。

RDER-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;WIDOWS: 1;TEXT-TRANSFORM: none;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px !important;MARGIN: 0px 0px 25px;OUTLINE-STYLE: none;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-LEFT: 0px;OUTLINE-WIDTH: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;FONT: 14px/24px 宋体, Arial, Helvetica, Tahoma, Helvetica;WHITE-SPACE: normal;COLOR: rgb(51,51,68);BORDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WORD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">3、应尊重2007年版《物权法》的规定，承认“自动续期”。也就说，如果到期的时候业主不主动申请续约，则国家默认这套房子自用，不强拆，不强征收土地使用费。如果业主希望出售、继承或者抵押，这时候才需要补交地价。

标签：产权期限住宅用地使用权续费

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