部分经适房转完全产权补缴款有的上千元有的10多万元补缴款相差甚远 住房局答疑解惑
南宁晚报讯近期，南宁市不少经济适用房小区的业主都在为一件事苦恼：有部分业主反映同一个小区、同等面积，几乎同一时段建成的经适房要转成完全产权，有的业主只补上千元，有的却要补10多万元。为何补缴款相差如此之大？部分经适房业主争论的焦点分歧在哪？经适房要转完全产权补价款该如何计算？昨日，南宁市住房保障和房产管理局就经适房转完全产权相关政策进行解释。
2011年，刘先生在澳华花园买了一套86平方米的房子，日前他到房产部门想将自己的经适房转为完全产权。房产部门工作人员表示，如果按60%的差价款补缴来计算，他需要补缴19万元；若是按政府出资额比例来补缴计算，则需补缴13.8万元。到底是按哪种方式来补缴？
南宁市中房碧翠园业主杨先生反映的问题也是如此，但数额相差更大。他说，他是2010年5月签订的购房合同，他的朋友覃女士也购买了同一小区的经适房，但是是在2009年7月底签的购房合同。去年底，覃女士到房产部门将自己的经适房转为完全产权，补缴的相关价款为1000多元。杨先生知道后，也打算办理相关手续，可是经过咨询他的房子需要补缴的价款是14万多元。
为此困惑的还有中房碧翠园、昌泰清华园的一些业主。
“主要还是在2009年9月1日这个时间节点新旧政策的衔接上，按照政策怎么补缴差价款得看购房合同签订日期。”市住房部门相关负责人说。
按照《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》（桂政发〔2009〕22号）已销售的经适房按原有规定执行，未销售的按照新办法执行的规定，南宁市将2009年9月1日作为时间节点，即节点前购房得按标定地价10%补缴价款，节点后视合同约定区分按差价60%和按政府出资比例。那为什么有些合同有约定，有些合同没有约定？市住房局相关负责人称，由于政策不断变化，南宁市购房合同的版本也在不断变化。2009年9月1日之后的购房合同中虽无明确约定，但由于已出台70号文件，还是按照差价60%的规定补缴价款；2010年4月，南宁市启用了新版合同，合同中明确约定了按差价60%补缴价款内容；2010年12月至今，南宁市再次启用新版合同，明确约定按照政府出资额比例缴纳价款。
综合上述政策，意味着2009年9月1日至2010年4月期间，部分购房者需要按照合同约定的60%补缴差价款，而部分合同中无明确约定的购房者可按政府出资比例补缴，因此出现了同小区不同价的现象。
“在购房者申请经适房的时候，我们就对新政策进行了长时间的宣传，不存在对购房者不公平的现象。”市住房部门相关负责人称。据了解，在70号文出台前，按照2004年的旧政策，南宁市有1万多户取得了经适房准购资格的未购房户，为了做好新旧政策衔接，满足未购房户的购房需求，当时采取的政策是对2009年9月1日前获得经适房准购资格的购房户给予保留购房资格，购房执行老政策，上市交易执行新政策，即执行南府发﹝2009﹞70号文的有关规定。重新确认后，约有4000户重新获得了申购资格。
由于经适房购房时间不同，签订的合同时间节点也不同，转全产权房补缴的款项相差到底有多大？相关负责人给记者算了一笔账。
“2004年至2007年，南宁市经适房和商品房价格相差不大，每平方米差价在两三百元，按每套60平方米来计算，一套房的差价在2万元左右。若按10%来计算，一般补缴价款在几千元不等，比较符合当时的政策和生活水平。”相关负责人表示，2008年之后，南宁市房价开始上涨，经适房和商品房价格逐渐拉大，每套住房差价普遍在10万元以上，按60%来计算，补缴款项也都在6万元以上。
“按照政府出资额比例补缴价款，是较为合理的一种方式。”相关负责人说，一般经适房政府所占比例为25%～30%，转全产权房时，购房者补缴政府的出资金额以及这笔金额多年来产生的即可。负责人举例，2011年，刘先生购买了一套澳华花园86平方米的房子，按照60%的差价款补缴来计算，需要补缴19万元，若是按政府出资额比例来补缴计算，则需补缴13.8万元。对于能否将60%的差价款补缴方式调整为按政府出资额比例来补缴，目前南宁市住房局已经按照程序报请政府研究。
据透露，截至2015年底，南宁市经适房共销售4.6万套房，其中按缴交10%地价的购房者约为2.4万户，按60%补缴商品房和经适房差价约有3000户，按政府出资额比例缴交的约有2万户。
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南宁经适房4次政策调整 转全产权房3种补缴方式
与商品房拥有全部产权不同，经适房是有限产权性质的保障性住房。经适房销售价格中并未包含政府出资额在内，政府出资额包括土地出让金减让、税费减免等。因此，购房人只拥有经适房的部分产权，需按规定向政府补缴相关价款后才能拥有全部产权。
南宁市住房局相关负责人介绍，南宁市经适房从1996年发展至今已有近20年时间。从2004年到2016年期间，南宁市共出台了4个文件，对经适房转完产权房均作出了不同的规定，共有3种补缴计算方法。
2009年9月1日前，南宁市经适房转全产权房补缴价款按照2004年出台的《南宁市经济适用住房管理暂行办法》（南府发〔2004〕109号），该办法规定：经适房上市要按照《南宁市已购公有住房上市交易暂行办法》（市政府令第35号），即按照年度同类同地段标定地价的10%向国土部门缴纳相关价款。
此后，经适房政策出现了较大调整。2007年11月建设部出台《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）规定，经适房上市时，按照届时同地段普通商品住房与经适房差价的一定比例向政府缴纳。“当时，不少区外城市也都高于70%，南宁在参考其他城市之后，取了一个中等偏低的缴交比例，即60%来缴交。”相关负责人解释称，2009年南宁市制定《南宁市经济适用住房管理办法》（南府发〔2009〕70号）并于2009年9月1日起施行。办法规定经适房转完全产权、上市交易按照届时同地段普通商品住房与当时购买经适房（包括购买面积超过保障面积部分的价款）差价的60%向政府缴纳相关价款。
2010年11月22日，南宁市施行《南宁市人民政府关于规范经济适用住房管理的通知》(南府发〔2010〕66号)，对经适房上市交易要按照购房合同确定的比例向政府缴纳相关价款，该比例按照购房人的购房款与政府的出资额比例确定并明确注明在购房合同中，该缴纳价款方式一直延续至今。
2015年12月1日，《南宁市经济适用住房管理办法》（南宁市人民政府令43号）正式实施，规定合同中有明确约定的按约定补缴价款，无明确规定的按政府出资比例补缴。
■关注提醒
经适房转全产权房 有必要吗？
看到有些人通过转全产权房获得不同的价款，有些经适房业主也坐不住了，纷纷到房产局想办理手续。那么，经适房一定要转完全产权吗？“只要不是想上市交易等，完全没有这个必要。经适房作为保障性住房面向低收入住房困难家庭供应，对于经济困难的家庭没有必要再花费一定的费用转为完全产权，大可完全放心地继续居住。”另外，经适房还可以继承。办理继承时不审核继承人是否符合经适房购买资格，可直接办理继承手续，且经适房性质不变。
但要说明的是，如果是经适房业主要购买或者接受赠与、继承其他房产时，就需要办理经适房转完全产权手续。“经适房是具有保障性质的住房，在没有办理转完全产权手续前，购房人属于住房保障对象，如果购房人购买或者接受赠与、继承其他房产，表明其已拥有其他住房，不存在住房困难了，不再需要政府保障，其可以通过补缴相关价款将名下经适房转为完全产权后退出住房保障，方可购买、接受赠与、继承其他住房。”相关负责人解释。
■新闻延伸
申请经适房需要哪些条件？
申请购买经适房应当同时符合下列条件：取得本市城区范围内居民户籍三年以上并在本市城区范围内工作或者实际居住生活；属于两人以上家庭户或者30周岁以上单身人员；在本市城区范围内无自有住房；家庭人均年收入低于统计部门公布的上年度城市居民人均可支配收入的80%，据悉，目前为人均年收入不超过21660元。
