[摘要] 2016年初，在“去库存”的大环境下，全国楼市都迎来了 购房时机，但未来走向趋势却让人难以捉摸。2016年上半年，南宁二手房市场的波动，均在在一个小范围的幅度内上下波动，因此，总体状况较为平稳。预计，2016年7月，南宁二手房市场也将平稳过渡。
楼市综述
2016年初，在“去库存”的大环境下，楼市都迎来了 购房时机，但未来走向趋势却让人难以捉摸。年初起，各项利好政策频频搬出，“营改增”的落地实施，都在促进的楼市的上升趋势，但所收获的效果各有不同。2016年上半年，南宁二手房市场的波动，均在在一个小范围的幅度内上下波动，因此，总体状况较为平稳。预计，2016年7月，南宁二手房市场也将平稳过渡。
去库存或为房地产“十三五”主基调
房地产去库存已成为管理层为关注的问题。在2016年初召开的中央财经领导小组会议上，化解房地产库存成为“四个歼灭战”之一，而 在14日召开的中央政治局会议中，作为供给侧改革中重要的一环，房地产去库存也成为会议上的重要议题。具体来看，会议明确指出，要化解房地产库存，通过加 快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
在房地产“库存”严重的大背景下，广西也存在着“很多房没人”和“很多人没房”的现实情况。自治区政协十一届四次会议期间，不少政协委员为房地产“去 库存”支招。有委员建议，以等于或优于住房公积金的贷款利率，设立新市民（农民工）住房优惠贷款政策；有委员建议，发展公寓，将库存改造成创客公寓、商务 公寓等，以化解房地产库存。
2016楼市政策“”比往年都来得猛烈
楼市利好政策一：首付下降至20%
2016年2月2日，就在喜迎新春之际，央妈“放大招”：在不限购的城市，首套房的商业贷款，首付下降至20%。二套房的商业贷款，首付款比例也调整为了不低于30%。
2016年2月14日，经广西自治区人民政府同意，自治区住房城乡建设厅明确表示，支持新市民购买首套新建普通商品住房，每套享有1万元补助。并印发了相关通知。
楼市利好政策三：公积金存款利率上调1.5%
2016年2月17日，央妈再次“放大招”：从2月21日起，职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，即公积金存款利率上调到1.5% 1.5%，其中活期利率涨幅超4倍。
楼市利好政策四：财政部宣布 降低契税营业税
2016年2月19日，财政部发布新政，个人购买家庭 住房，面积90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
楼市利好政策五：下调存款准备金率0.5个百分点
2016年2月29日下午，央行宣布自3月1日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。将释放流动性7000亿元左右。
“营改增”在范围内施行 二手房交易税收减负
5月1日起全面推开营业税改征增值税试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率，不动产纳入抵扣范围。
根据“营改增”实施试点相关规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
营业税作为一种价内税，即税款包含在征税对象的价格之中，其重复征税的弊端屡遭诟病；与之不同的是，增值税是价外税，为税金附加在商品或劳务价格之外的税。
“营改增”的重要目的之一就是为纳税人减负。通过统一税制，贯通服务业内部和二三产业之间抵扣链条，从制度上消除重复征税，使税收的中性作用得以充分发挥。 从民众普遍关心的二手房交易缴税的变化来看，新政之前，二手房交易需要交纳的营业税税率为5%，而改革后，营业税被取增值税取代，虽然税率不变，但计算方式的不同让税负所有减轻。
自2月以来，国家密集出台了一系列楼市政策，包括降低首套房、二套房首付比例，调整职工住房公积金账户存款利率，个人购买90平方米及以下家庭 住房按1%的税率征契税等。
根据南宁市住房局简报显示，去年12月，南宁本市购房者成交套数为10488套，占93.04%，成交均价6118.69元/平方米，环比下降1.57%；外地购房者成交套数785套，占6.96%，成交均价7429.59元/平方米，环比增长2.55%。
相关人士透露，南宁的价值“洼地效应”是吸引外来购房客的主要原因。近年来，不少地方房价稳中有跌，而南宁房价却一直坚挺平稳，到南宁置业的吸引力得以提升。
按照相关规定，为确保住房公积金各项业务安全平稳运行，当贷款率达到85%时，贷款发放实行轮候制。待贷款率降至85%以下时，南宁住房公积金管理中心区直分中心再根据资金存量情况按照贷款审批时间先后顺序分期分批发放。
南宁“新市民”购买首套住房享一万元补贴
自2016年2月5日至2016年12月31日（以网签合同备案时间为准），凡在棚户区改造货币化安置房源信息平台购买建筑面积在144平方米以下新建普通商品住房，且所购住房为家庭在购房地 住房的农民工等新市民，采取先购后补、定额补贴、分级结算、直补到户的方式，给予每套1万元的补助。
自治区住房和城乡建设厅有关负责人表示，补助的具体操作办法由各市县自行制定。通知所指农民工等新市民，是指无购房地城市户籍的外来务工人员，有广西区内城市户籍的无住房家庭亦可参照执行。
补助的资金60%由各市县自行筹措，40%由自治区财政予以解决。棚户区改造货币化安置户不再重复享受购房补助。
通知对商品房开发企业的行为也做出了要求。房地产开发企业预售或现售商品住房，不得拒绝或阻挠购房者选择住房公积金贷款，不得对选择住房公积金贷款的购房者提高销售价格，不得增加不利于选择住房公积金贷款购房者的附带条件。
南宁扩大公积金覆盖面 农民工有望用公积金买房
南宁住房公积金管理中心代拟了《关于进一步推进住房公积金制度建设的通知》。《通知》明确公积金缴存人群范围包括：所有国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）须依法建立住房公积金制度；凡在单位工作，并由单位支付工资的各类人员。包括有工作岗位，但由于学习、病伤及6个月以内产假等原因暂未工作，仍由单位支付工资的人员，以及与单位存在事实劳动关系的在岗职工（外籍和来自港、澳、台地区的职工，以及与单位保留劳动关系但已经离岗，单位不再支付工资的职工除外），均应按照《住房公积金管理条例》的规定缴存住房公积金；城镇单位聘用进城务工人员、城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。
这意味着，今后进城务工人员有望通过公积金买房了。“农民工用工特点与单位在职员工相比有一定区别，流动性比较大，过去为农民工缴纳公积金工作一直进展缓慢。”南宁住房公积金管理中心法规科相关负责人解释称，为保障农民工权益，有序推进农民工市民化，充分发挥住房公积金的住房保障作用，帮助无房户、低收入家庭、新市民（包括农民工等）等群体解决住房问题，用足用好住房公积金，南宁住房公积金管委会将尽快出台相应的规范性文件，为开展具体工作提供决策依据。
2016年上半年南宁二手房成交状况
1.上半年成交数量分析
南宁二手房成交量在2016年上半年表现出稳步上升的趋势，2016年上半年末南宁二手房成交量高达14258套，成交总面积也高达1397322平方米。除了2月春节期间，南宁二手房市场受春节影响，有较为明显的下降为之外，传统的“金三”、“银四”、“红五”都表现出良好的上升态势。除2月外，其余月份成交量都越过了2000套大关。“红五”成交量更是突破了3000套。
相对于一线城市而言，作为新二线城市的南宁，购房者在“去库存”和多项利好政策的带动下，观望情绪相对较淡。2016年5月，南宁二手房市场成交量，达到了上半年成交量的 值，6月出现小幅下降，预计在来临的7月，成交量或会同样出现一个小幅下降趋势。
2.年度均价走势
全市均价
【数据来源：房天下南宁二手房】
据房天下南宁二手房数据中心统计数据显示，南宁二手房均价总体处于小幅下降的趋势，截止至2016年上半年末，南宁二手房全市均价为7125元/㎡，与2015年上半年末相比，均价下降74元/㎡。降幅为1.03%。
如图所示，2016年上半年，房价 的是3月份，挂牌均价为7203元/㎡。而房价涨幅 的也是3月份，2016年3月，南宁二手房均价涨幅为1.37%。在今年上半年，因一系列楼市利好政策的出台，一直刺激着购房者的买房行为，一定程度上刺激了房价的小幅上涨。但在2016年上半年，南宁二手房全市均价却没有出现稳定上涨的态势，相反，出现了小幅下跌的迹象。由此推断，下半年南宁二手房房价在下半年出现暴涨的机率较小。
区县均价
【数据来源：房天下南宁二手房】
据房天下南宁二手房数据中心统计数据显示，南宁六城区中，二手房均价 的是青秀区，上半年末均价为8932元/㎡， 的是良庆区的，上半年末均价为5954元/㎡。
2016年上半年，南宁各区县二手房均价都处以平稳的状态。而高于全市均价的区域就属青秀区了，其二手房均价为8932元/㎡。其余5个城区西乡塘，江南，兴宁，良庆，邕宁二手房均价基本都位于5000-7000的价格范围。
2016上半年网友总搜索量状况
1.区县搜索量
2016年上半年南宁二手房区县搜索量
【数据来源：房天下南宁二手房】
如图所示，南宁六城区中，青秀区依然是购房者关注的焦点区域，搜索量占比达到56.29%，可谓是占据了搜索量的半壁江山。青秀区作为六城区面积小的区域，却聚集了 的人气，就目前而言，青秀区依然是六城区中发展潜力 的城区。而位居搜索量占比第二的区县为西乡塘区，占比为18.31%；紧随其后的是江南区，搜索量占比为10.67%。其余各城区的搜索量占比则均在10%以下。
2.楼盘关注度
【数据来源：房天下南宁二手房】
2016年上半年南宁市二手房住宅楼盘中，受网友关注楼盘前十排名中，位居前三的是荣和大地，蓝山上城，荣和山水美地。而在热度前十的10个楼盘中，青秀区占了8个名额，几乎可以说是占据了整个榜单。此外，其他城区仅有西乡塘区明秀路的荣和山水绿城、江南区白沙大道的龙光普罗旺斯上榜。
3.户型搜索量
2016年上半年南宁二手房户型搜索占比
【数据来源：房天下南宁二手房】
2016年上半年受网友青睐的户型是3居室和2居室，两者的搜索占比分别为6.07%和3.32%。由于换房成本的问题，加上“开放二胎”的政策开放，一步到位的4居室的热度在持续上升中。1居室户型的购房群体，则主要以单身人士，年轻小两口以及投资客为主，其搜索量占比仅为1.27%。
4.面积搜索
2016年上半年南宁二手房面积搜索占比
【数据来源：房天下南宁二手房】
据房天下南宁二手房统计数据显示，2016年上半年90-110平方米的二手房搜索百分比 ，所占比例为22.13%。其次是70-90平方米，搜索比例为20.19%。而2居室和3居室大都也在这两个面积区间内。110-130平方米则以15.93%的搜索占比位居第三位。由此看出，刚需需求的房源类型基本上都在这前三位的区间范围内。此外，150-200平方米大户型的房源，也占了一定比例，其搜索占比为10.79%。
2016上半年楼市大事件盘点
教育部“放大招”！将在试点城市实行多校划片
2016年2月，教育部办公厅下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。
多校划片是指一个小区对应多个学校。根据《通知》要求，多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。 《通知》还特别提出，对于新建学校或新建居民小区的划片，以及需要对现行片区进行调整或准备实行多校划片的，区（县）级教育行政部门要按照现代治理理念，完善各利益相关方参与的划片和片区调整工作机制，强化划片工作程序和内容的公开、公平、公正，提升划片结果的公信力。
学生家长特别需要注意，就近入学并不意味着直线距离近入学。《通知》已说明，教育部门是根据适龄学生人数、学校分布、所在社区、学校规模、交通状况等因素，按照确保公平和就近入学原则依街道、路段、门牌号、村组等确定的划片范围，只能确定相对科学的划片规则，确保适龄儿童、少年整体上相对就近入学。
NO.2 房贷二成首付已落地 银行鼓励按揭贷款
2月2日，央行和银监会联合发布房贷新政，规定在不实施“限购”措施的城市，居民家庭的首套房，首付款原则上 比例为25%，各地可向下浮动5个百分 点。同时，二套房的首付款 比例，也从40%降至30%。目前，仅剩北京、上海、深圳、广州和三亚5个城市“限购”。
这是央行继2015年330、930两次“房贷新政”之后，第三次下调首付款比例。在本次房贷政策调整中，银行在不同省份的分支机构，反映速度差异明显。
对银行而言，经济下行周期里，个人房贷业务整体不良率较低，或成为2016年的业务重点之一。此外，一个市场共识是，“去库存”将成为未来几年房地产行业的基调。2016年中央经济工作会议上，已将化解房地产库存作为2016年的五大重要任务之一。
NO.3 楼市房价暴涨
3月，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有15个，较1月减少9个；上涨的城市有47个，较1月多出9个。环比价格 上涨3.6%，较上月收窄0.5个百分点， 为下降0.7%，较上月减少0.1个百分点。
北上广深四大一线城市中，北京、上海、广州的新建商品住宅价格环比涨幅较1月都有所扩大，只有深圳缩小了0.5个百分点，但3.6%的涨幅仍为70城之。
70个大中城市中，价格下降的城市有28个，较1月多出3个;上涨的城市有34个，较一月减少3个。环比价格 上涨了6.7%，较上月增加1个百分点， 下降了1.1%，较上月扩大0.6个百分点。
在一线城市中，上海的环比涨幅变化较大，较1月增加了2.6个百分点，几乎翻番;北京增加了0.9个百分点，广州基本保持一致，深圳则下降了2.4个百分点。但2月二手房的环比 涨幅、 跌幅都由非一线城市创造，分别为合肥的增长6.7%和乌鲁木齐的下降1.1%。
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