[摘要] 南宁童乐嘉园5号楼属公共租赁住房项目,但开发商却与一些“购房者”约定可以换签《商品房买卖合同》。南宁市房产管理局则认为,童乐嘉园因土地性质问题,根据现有政策,该项目不能向社会出售。
南宁童乐嘉园（推广名称为“江川圣境”）5号楼属公共租赁住房（以下简称公租房）项目，但开发商却与一些“购房者”约定可以换签《商品房买卖合同》。南宁童乐乳业有限责任公司（以下简称开发商）回应本报称“有政策支持其上市”，并坚称他们和客户之间是“合作投资”关系。南宁市住房保障和房产管理局则认为，童乐嘉园因土地性质问题，不适合套用该政策。根据现有政策，该项目不能向社会出售。而购房者认为，当初的目的是购房，现在变成了投资，想拿回全款遇阻。若拿不回钱，购房者的这笔“投资”回报情况如何呢？
童乐嘉园什么时候交房 根据政策5号楼无法销售
有政策支持公租房上市？
7月19日，本报《开发商变相出售公租房？》见报后，开发商回应称，2011年，南宁市人民政府办公厅“关于印发南宁市进一步加快保障性安居工程建设若干规定的通知”（以下简称通知），在鼓励社会资金参与建设方面，提出了“运营管理合同约定的出租期满后依规办理相关手续可向社会出售”。
童乐嘉园项目能否按照该项政策上市呢？南宁市住房局相关负责人解读了该通知：在鼓励社会资金参与建设的条文中，确实存在可以上市的政策，但该政策的基本条件是“开发企业利用自有出让的城镇住宅用地建设面向社会供应的公共租赁住房……”但南宁童乐乳业有限责任公司的土地原来并非城镇住宅用地，而是工业用地，是不能直接进行商品房开发的。“配套建设公租房是土地变性的先行条件”，开发商要若要进行商品房开发，必须按政策配套建设30%的公租房，才能进行土地变性，“因此，童乐嘉园的公租房不适用该政策”。
按照现行的其他政策，该项目在以后是否有可能上市交易呢？该负责人称，从目前的法律法规来看，还没有相关规定明确类似的公租房项目可以上市。
投资公租房如何？
购房者称，当时虽然没有直接签订《商品房买卖合同》，但种种迹象表明，他们也是奔着5年后可以换签《商品房买卖合同》而交款的。对此，开发商认为，当时购房者是响应政府号召，抱着承担社会责任的心态，进行了公租房项目的建设。而且开发商与客户之间签订的不是销售合同，因此，他们认为这些客户都是投资合作人，而不是购房者。
那作为一个投资者，能从该项目中得到什么呢？农业银行相思湖分行相关负责人用已经交款的王先生来举例。王先生2013年6月共交付了约9万元款项，如果直接将该笔钱存银行3年定期，年利率按4.25%来算，到今年6月份，除了本金之外，一共1.1万余元。
根据现状，王先生投资约9万元，他能有什么回报呢？南宁市物价局根据公租房所在的位置不同，共划分为五级，童乐嘉园位居第五级，按照社会投资的公租房租价7.5元/平方米来算，王先生投资的42.3平方米，每月租金317元，他就算即刻，也需要23年才能回收成本，26年后才有1.1万余元的。如今他已经投资3年，尚没有回报，根据新的交房时间预计，该公租房项目从2017年开始运行，到2040年6月可回本，2043年才能产生1.1万元的。
购房者是否能退回全款？
王先生看到自己“购买”的是公租房，感觉收房无望，他想要退还全款，但却遇到了麻烦。王先生说，当时，他买房时，对方就算了一个交款总额，他除了2万元定金是刷卡支付以外，其他的款项用现金支付的，当时，没有直接转账记录。他交款后，对方开的收据中，有一张印有“广西南宁高联房地产投资有限公司”的章，收2.5万余元“项目管理费”。开发商认为该项资金是另外的公司收取的，因此，他们只能协助，而不能保证退还。另外，约定的交房时间已过，就违约金方面，王先生觉得合同的约定万分之一太少，因此，双方也没有达成一致，仍在协商当中。
就这份有争议的合同，南国法援公益律师覃甲认为，因为合同约定的条款中涉及了公租房交易的内容，违反了法律法规，这份合同在民事诉讼中，有可能被判无效。如果是一份无效合同，那王先生所支付的所有钱款，都应当退还。但因为王先生明知是公租房还签约，因此，也存在过错，索赔可能很难得到支持。
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