开征房地产税的风已经吹得足够久了。从2013年到现在，每每提及房地产税，舆论声从不停歇。新闻屡次被曝出，屡次被否认。今年关于房地产税又有了新消息！
4月7日，财政部税政司司长王建凡表示，财政部将积极稳妥推进房地产税立法和改革！
征收时间、征收多少、针对谁征收，网络上议论纷纷，这次不是围观看热闹，而是与我们每个人的息息相关。
01关于房地产税
那么，房地产税是什么呢？
房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括增值税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、房产税10种，其中后面5种是房地产特有的。
而房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
确切的说，房产税是在房地产税的范畴之内。
两者的区别就在于房产税作为财产税，其征税对象为房产，而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。
房地产税的作用又是什么呢？
大多数人对房地产税的理解还在楼市调控上，但其实征收房地产税本质是为了提升地方财政收入，是税制改革。
财政部发言人在提及房地产税之前，重点说的是健全地方税、直接税体系，以及完善我国现代税收制度。
但在未来落实的过程中，影响整个房地产市场，可能对房价会造成一些比较深远的影响。
02两地试点的现状如何
目前在范围内，仅在上海与重庆两城进行试点：
上海以家庭为单位，本地居民套住房免征，按人均60㎡扣除。
举个例子，一个三口之家，原有住房120㎡，新购住房110㎡，免征180㎡，只有50㎡需要征税；如果原有住房有200㎡，超过180㎡的免征面积，则新购的110㎡需要全额交税；
重庆每个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋商品住宅免税面积为180㎡，新购独栋商品住宅免税面积为100㎡。
这两个城市的侧重点各不相同：
上海是覆盖全市，对本市居民新购二套及以上住房和非本市居民新购住房征税，侧重于增量住房，没有涉及存量住宅；
重庆是对9个主城区，侧重于对高档住房征税，覆盖了存量独栋商品住宅。
03房地产税对南宁楼市的影响
“只闻楼梯响，不见有人来”，可以明确的是，房产税会来，但是预计也不会很快就来。从立法进程来看，全面落地至少还需要两到三年的时间，大概率会在十四五期间实施。
而鉴于我国各地经济状况、收入水平不同，直接“一刀切”的征收不太现实，根据“因城施策”和“分步推进”的原则，预计未来房地产税征收范围应该是部分覆盖，先对一二线热点城市增量住房开始渐进式扩大试点范围，从增量扩大到存量，从高档住宅扩大到普通住宅。三四线城市可能暂时不征收或者给予一定的豁免条件，且同一城市核心区域和非核心区域的征收标准会有不小的差异。
在“房住不炒”的主基调下，房地产税对刚需购房者自住影响不大，但是对炒房者抑制效果比较明显。
因为对于普通自住者，由于房地产税会通过设定免征面积、免征额度等税收优惠机制为购房者适度“减负”，所以开征后影响不会太大。
而对于多套房产拥有者，由于大概率采用超额累进税率，即便套免征、从第二套开始征收，超出免征面积的部分税率依次提高，征缴压力会比较大。
南宁目前没有出台关于房地产税征收的政策，未来可能也会根据国家政策的大方向而制定符合本地实际情况的征收细则。
房地产税“积极稳妥推进”的提法再度出现在公众视野，如果未来南宁落实房地产税，将会对房价走势产生什么影响呢？
可以预见的是，短期内会有一定的情绪冲击，但是长期的抑制效果并不显著。
一方面，从短期来看，房地产税会增加房产持有成本，将部分空置房地产推向市场，使得市场供给骤增；而持有成本的上升也会使潜在购房者购房更加谨慎，市场需求量锐减，因此，房地产税会导致市场短期供过于求，出现暂时降温。
另一方面，从长期来看，房价主要由人口数量、房地产、货币、土地政策决定，而不是由税费决定，短期的情绪冲击，增加了房地产的持有成本，并未从本质上改变市场供求关系，因此房地产税对房价的抑制效果并不显著。
总而言之，随着房地产税改革的推进，对个人征收房产税的情况将会发生重大变化，其中涉及房产税试点范围的扩大、税率的调整等一系列问题。因此，未来对于楼市投资方面，除了保持谨慎理性外，也不必过于悲观。
楼市黑镜2021-04-14 13:21:01
