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经历了一年多的横盘期,这座城市的房子可以考虑入手了!

南宁特价房 2021-06-04 15:03:25

2021年6月2日下午,苏州首批集中供地的32宗地块全部落锤。
与杭州土拍时的疯狂相比,同在长三角都市群的苏州土拍显得有些平静。




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土拍收入创新高 双指标下降


本次苏州3天集中供地合计收揽土地出让金共424亿元,打破了该市土拍收入历史记录,但成交金额创新高主要原因是集中拍地出让地块多,且起拍价较往年是有所提高
与2020年全年相比,苏州2021年首批集中供地成交楼面均价和平均溢价率均有所下降,成交楼面均价下滑了3038元/平方米,平均溢价率1.85个百分点。
苏州是截至目前集中供地的城市中,上述两项指标较去年均有所下降的城市。


从苏州集中供地的地块分布来看,与往年一样,本次土拍地块主要供应在吴江区,吴中区这样的新城,其中吴江区是本次供地最多的城区,有11宗土地出让。
而比较成熟的市区依然供地紧张,比如姑苏区、工业园均只有2宗,其中工业园区还含有1宗与苏相合作区地块。




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“马甲”失效,一次报价拿地更看运气


由于不同城市之间,同一城市的不同城区之间的房地产市场都存在明显的区域发展特征。
在每一个城市集中拍地之前,各个房企都会提前调研,测算评估每一个战略城市的价值地块,是否值得投资。
相比于杭州的高地价,只能走量,上海和南京的严格限购,全靠运气,苏州目前土地整体利润空间相对较大。
例如,苏州工业园02号住宅和酒店公寓用地,建筑面积是15.86万平方米,一次报价上限是40亿元,按照最高限价计算,楼面价大约在2.5万元/左右,而周边新房售价普遍超过4万元。


因此,不少房企对本次苏州土拍跃跃欲试,在两三个月前就开始布局,采取了常用的老办法,大量注册“马甲”公司,用子公司参加土地竞拍,这样做主要是为了提高拿地中标率。
从工商注册资料看,此次集中供地政策实施前的1月和2月,苏州新增房地产类公司数量分别是357家和240家;3月猛增至614家,超过前两个月总和;4月新注册数量进一步增加到675家。
然而,有关部门早已洞察房企们的这些小动作并迅速做出反应,直接出台“卸马甲”政策。
  • 重申竞买规则,“马甲”失效

5月21日,苏州市规划和自然资源局发布《关于严格落实竞买要求的通告》对竞拍规则进行了重申,特别强调,一旦经认定构成违规参与竞买的,将禁止其在失信行为发生后三年内参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。

有专业人士认为,该通告不仅是在竞拍前对参加拍地的房企起到警示作用,还有可能竞拍后再对拿地进行审查,并且比去年更加严格!
值得一提的是,禁止开发商注册“马甲”参加土地竞拍的政策不止出现在苏州。
4月30日,上海市召开的土地信息交流会上,有负责人再次强调参与竞拍企业申请主体的要求。
5月26日,有消息称,因为去年的围标事件,有三家头部房企在参加今年上海的首次集中出让土地遭到了拒绝。
由此可以看出,在愈加规范化的土地竞拍市场面前,过去开发商为拿到心仪地块所使用的“妙招”渐渐失灵,想要在未来土地市场中获得更多更好的土地,首先要遵守竞拍规则,否则很可能“赔了夫人又折兵”。
  • 机会只有一次

与去年土拍竞买程序一样,今年苏州集中供地还是采取限时竞价和一次报价。
限时竞价,就是各地块在挂牌截止后进入限时竞价程序,限时竞价起报价时自自由报价停止更新时的最高报价。无论竞买人在自由报价期间是否报价,均可以参加限时报价。
在本次土拍中,来自温州市的中梁地产是唯一通过限时竞价方式拿地的房企。

图:中梁地产以4.78亿元摘得吴江区七都镇原神力地块

为了稳地价,控房价,苏州市规划和自然资源局还对本次集中供地中的28宗地块设置了市场指导价。
在整个苏州土拍过程中,最大的难点是在一次报价阶段!
当网上竞价超过中止价时,转为网上一次报价,即竞买人在公布的一次报价总额有效区间内进行一次报价,以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人,其报价为地块竞得价格。


这种报价方式不仅是在考验房企的拿地报价的能力,还需要猜测对手报价区间以及计算整体竞拍的均价。这是一次心理博弈,有业内人士直言,选择一次报价确实费脑筋。
在本次涉宅地的28宗土地里,有14宗地块是在一次报价阶段成交的,其中华侨城通过一次报价竞得了3宗地块,成为本次苏州土拍最大的赢家。
中指研究院苏州公司分析师金珂分析认为,这种竞买方式将溢价率有效地控制在15%以内,所有涉宅用地也没有要求现房销售,地块起拍楼面价基本保持平稳态势,在相对合理的范围内,给房企的后期开发留有较为稳定的收益预期。
除了限时竞价和一次报价,还有12宗地块是底价成交,1宗地块网上竞价成交。




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楼市的平静期,或是入手的好时机



对于购房者来说,最关心的是现在苏州的房子是否值得吗,现在是入手的好时机吗?
这个问题可以从两方面来回答:

第一,集中出让土地是为了平抑地价,进而防止房价上涨过快,保护刚需,但是现在房企面临融资成本高,地价越拍越高,利润还稀薄,房企会加大销售速度和缩短回款周期。

这样的情况就造成了未来入市的项目品质难保障,最后的购房风险还是会转嫁到购房者身上。
而现在苏州新房也有限价,且供应大,选择性多,打算买新房的购房者,目前市面上有合适的楼盘是可以考虑入手。
第二,2019年,苏州因为新房市场过于火爆,导致房价上涨过快,当地政府接连出台调控措施,包括新房一律现房销售,土拍设立最高指导价,新房限售三年,二手房限售5年,二套首付8成以上,认房不认贷等。


这次调控致使苏州楼市在2020年经历了一年多的横盘期,并延续到至今。
2021年,长三角城市群中的上海,杭州,南京,徐州,无锡等地开启了新一轮房价向上的行情,有人认为苏州的小阳春也要来了。
图:中指研究院百城房价指数

但从数据上看,苏州楼市并没有明显的变化,楼市房价整体上涨缓慢。
对于刚需购房者来说,这种相对平稳的市场也是一个合适的入手时机。



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