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鼓励买房!哈尔滨抢先服用“救市伟哥”!南宁要不要也来一粒?

地产总动员 2021-10-13 10:24:57

楼市,总是“药不能停”。

10月9日,千亿级人口大省哈尔滨率先打响“救市”的第一枪,正式出台“十六条”全方位“救市”政策。

哈尔滨抢先服用“救市伟哥”,中国楼市都兴奋起来。按照以往经验,如果哈尔滨的楼市新政没有被叫停,那大家就心领神会,很快各地都会“抄药方”。

你要知道,中国语言文字博大精深,“一城一策”是个好东西。

这一举动,释放了什么信号?一发入魂的哈尔滨“救市伟哥”,南宁会不会也来一颗?

为保障楼市平稳,10月9日,哈尔滨市8部门联合发文出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,引发关注。

图|10月9日哈市出台16则“救市”举措

全文共有16则举措,为了快速了解,平头哥从中提炼出4大核心内容:

①重视房企现金流安全,放宽预售门槛。

对信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业,放宽预售证申请标准,满足规定可按栋申请商品房预售许可证。同时,尽快返还开发项目的预售资金,以减轻企业流动资金压力。

②发购房补贴,提振买房热情。

给予符合条件人才,发放购房补贴,标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生(含技工院校)2万元。

对原籍不在当地,因工作或上学等各种原因来哈的新市民,在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴,购房补贴以货币形式一次性发放,发放标准为1万元。

③提振房企买地信心,普通标准住宅土地增值税预征率按1.5%执行。

自2021年10月1日起,全市普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。实际用于居住用途的公寓房屋,水、电收费持续执行民用价格标准。

④降低公积金贷款门槛。

放宽二手房公积金贷款房龄年限,由20年提高到30年,贷款年限与房龄之和不超过50年。

附:哈尔滨近期发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》全文如下:

上下滑动阅读全文
关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见
为认真贯彻落实国家、省稳地价、稳房价、稳预期的总体目标,促进我市房地产市场健康平稳发展,制定本意见。
一、按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限,加快推进项目建设。对年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业,2022年6月1日前,取得土地使用权的房地产开发项目,在2022年12月31日之前,高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的,企业可按栋申请商品房预售许可证。
二、2022年12月31日前,对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目,满足返还条件的,应尽快予以返还。同时,根据企业信用和项目建设进展实际,监管资金入账金额在扣除5%留存监管资金后仍有余额的,在返还各阶段监管资金的基础上,每阶段提高原来应返额度的20%,以减轻企业流动资金压力。
三、为吸引留住具有大中专以上学历的人才在哈购房,施行购房补贴政策,对与本地用人单位签订聘用合同或服务协议、缴纳6个月社保的,以及已自主创业的,年龄在35岁以下的各类人才,在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴。购房补贴以货币形式一次性发放,发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生(含技工院校)2万元。购房人才的购房情况经人社、教育、住建部门共同认定,购房人出具经网签确认的商品房买卖合同后,市财政将资金拨付资金申请部门负责发放。本项补贴以家庭为单位,夫妻双方不能同时享受。享受本项补贴政策的,不再享受哈尔滨市人民政府及其所属部门出台的其他住房补贴政策
四、对原籍不在当地,因工作或上学等各种原因来哈的新市民,在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴,购房补贴以货币形式一次性发放,发放标准为1万元,购房人出具经网签确认的商品房买卖合同后,市财政将资金拨付资金申请部门负责发放。享受本项补贴政策的,不再享受哈尔滨市人民政府及其所属部门出台的其他住房补贴政策。
五、自2021年10月1日起,新出让的土地项目(以发布土地出让公告时间为准),缴纳土地出让起始价的20%作为竞买保证金,土地出让合同签订后,一个月内缴纳土地成交价款的50%,六个月内缴齐剩余土地成交价款,并按照规定缴纳相应利息
六、自2021年10月1日起,全市普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。
七、实际用于居住用途的公寓房屋,水、电收费持续执行民用价格标准。
八、在确保房屋抵押物价值的前提下,结合我市实际,放宽二手房公积金贷款房龄年限,由20年提高到30年,贷款年限与房龄之和不超过50年。
九、允许异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款,实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。
十、县(处)级女干部和高级职称女性专业技术人员住房公积金个人贷款年龄由55周岁调整为60周岁。
十一、放宽灵活就业人员建户缴存公积金政策,社保开户即可申请缴存住房公积金。
十二、放宽住房公积金组合贷款业务,职工使用公积金贷款仍不能满足需要的,可申请组合贷款。
十三、健全网上舆情监测机制,统一房地产市场数据信息和发布口径,在政府网站和主流媒体进行发布,各相关职能部门依法依规查处各类不实信息,依法依规处置房地产信息网络传播乱象,规范信息传播秩序,及时回应社会关切。
十四、各区、县(市)政府要切实履行房地产市场属地主体责任,积极引导支持房地产开发企业开展促销活动。自然资源规划、财政、税务、金融、住建、公积金、不动产等有关部门要大力协同,适时研判房地产市场走势,做好市场监测分析工作。各房地产开发企业要强化企业主体责任,找准产品定位,提升产品品质,共同促进全市房地产市场稳定发展。
十五、市九区按上述意见执行,各县(市)可结合本区域实际情况参照执行。
十六、本意见自2021年10月1日起施行,有效期至2022年12月31日,期间根据国家有关政策和市场形势变化适时予以调整,具体解释工作由市住建局负责。

(上下滑动查看全文)

该新政涵盖范围之广,包括人才购房、开发商降税、扩大公积金贷款等,此举被市场看作是政府层面的全方位“救市”行为,具有很强的信号意义。

哈尔滨新政的出台意味着什么?

2021年,因强有力的调控,全国楼市开始降温,市场环境急转直下,出现“颓萎”的态势。

9月央行2次喊话,祭出了两个“稳定”,对“救市”暗送秋波。

一些城市也为了稳定市场,陆续出台“限跌令”。国庆节前夕,河北省张家口市发布“限跌令”,规定新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售。

图|张家口市出台“限跌”令

如今出台“限跌令”的城市,已经超过14个。包括鄂州、东阳、岳阳、昆明、张家口、菏泽、沈阳、株洲、唐山、江阴、桂林等。

国庆前,长春房地产业协会发布《关于房地产市场稳定发展有关情况通报》,也被解读为释放出“宽松信号”。

值得关注的是此次哈尔滨的新政,是8个部门联合发布的红头文件,完全没有了长春“犹抱琵琶半遮面”的遮掩态度。

不难看出,“救市”政策开始变得全面、宣布方式越来越“坦荡”。而哈尔滨作为千万级人口的省会大城市,出台的“救市”政策,透出的信号值得关注。

图|哈尔滨(来源:摄图网

为什么是哈尔滨?

人口流出以及大环境的影响是重要原因。

自2020年开始,疫情反复,哈尔滨楼市受到严重冲击,多家机构数据显示,哈尔滨楼市整体呈现量价双降态势。

易居研究院智库中心数据显示,哈尔滨新建商品住宅持续性出现供大于求的态势。到目前,哈尔滨楼市已连跌8个月。

图|哈尔滨房价连续8个月下跌

为了提振买房热情,2021年国庆黄金周期间,哈尔滨多个楼盘花式营销,推出特价房源、购房立减10万元、1元秒杀1平方、买房送家电等优惠活动。

但销量未见明显提升,楼市依然处于“颓萎”状态。有数据显示,今年十一黄金周期间,哈尔滨新房成交仅345套。

还有人口流出严重。根据第七次全国人口普查数据,哈尔滨是十年间全国唯一出现人口净流出的省会城市,较六普时减少62.6万人口,降至1000.99万,险守千万人口大关。

图|黑龙江省人口普查数据

不仅是哈尔滨,克而瑞数据显示,2021年“十一”期间,60个重点监测城市累计成交187万平方米,同比下降43%,与2019年同期相比,降幅也达到33%,惨淡行情可见一斑。

表:2021年十一假期60个重点监测城市

商品住宅成交面积及其变化(单位:万平方米)

图|国庆期间全国楼市行情惨淡(来源:克而瑞

从全国的楼市表现情况来看,“救市”已刻不容缓。

从央行的“维稳”,到经济日报发文鼓励刚需买房,到各地的“限跌令”,再到哈尔滨出台“救市”政策,种种迹象表明,楼市接下来或将缓慢解冻。

而根据财联社的最新消息,中国房地产业协会预计于10月15日召集部分房企在京开座谈会,或摸底房企面临的困难,预计这个会议将具有风向标意义。

图|中国房地产业协会将召集部分房企在京开座谈会

很显然,哈尔滨新政的出台,一个落地的“救市药方”已开好。

那么,南宁会跟进吗?

需不需要跟进,先看南宁商品住宅市场的成交情况。

克而瑞数据显示,2021年1-6月南宁商品住宅成交352.06万㎡,是近6年来首次半年度成交不足400万方,仅略高于2015年同期,相当于市场规模退回到了2015上半年的水平,同比下降18.91%;成交均价站上1.3万+/㎡,达13257元/㎡,同比上涨8.74%。
图|近7年上半年南宁商品住宅供求价走势(来源:克而瑞)

而2021年7-9月南宁商品住宅供应面积165.97万㎡,环比下降29.76%,同比下降55.32%;成交面积121.60万㎡,环比下降27.42%,同比下降50.84%;成交均价为13285元/㎡,环比下降1.22%,同比上涨5.27%。

图|近3年3季度南宁商品住宅供求价走势(来源:克而瑞)
不难看出,1-9月南宁供应成交同环比下滑明显,南宁市场购买力疲软。打折促销声四起,南宁楼市秋风阵阵。
此外,南宁库存压力也有所增大。截至今年8月底,南宁主城区住宅库存量达779万㎡,接近800万方大关,去化周期达12个月。
与去年底相比,南宁住宅无论是库存量,还是去化周期都有所增加。

图|南宁8月各片区住宅库存表(来源:克而瑞)

再看一级土地市场也是一片凉意。进入7月份以来,南宁土地市场接连出现退地、流拍、终止出让。

不难看出,南宁的楼市市场一样不太乐观。

那么,与哈尔滨的政策相比,南宁的楼市相关政策又如何?

楼市的基石,是经济与人口,也就是需求,所以“人”十分重要。

在抢人大战上,2020年4月,南宁出台“强首府人才新政18条”,其中对于人才的最高购房补贴达200万。

2021年5月26日,南宁市印发《南宁市“双一流”建设高校应届毕业生来邕留邕学费补偿工作实施方案》。“双一流”应届毕业生到邕工作补学费,本科8000元,研究生12000元。

除了“抢人”,地方政府的“救市”手段毕竟有限,一般是购房给补贴,在契税增值税上做些减免等。也就是地方政府的三板斧:降契税、公积金、人才房。

早在2020年2月疫情的影响下,南宁市就出台了允许申请住房公积金贷款购买第二套房,明确购房首付款金额比例应不低于40%,二套房或二次申请公积金最高额度50万。还有延迟缴纳土地出让金、契税征收等方面都出台了相关政策。

图|南宁允许住房公积金贷款购买第二套房

对于南宁而言,假如真的跟进出台“救市”政策,能做的就是在此基础上加大力度了。从历史经验来看,这样做能提振南宁市场信心,但刺激成交有限。

因为地方政策转变调控的方向,由紧缩转为支持,很难“救市”之后市场就会马上起来,我们还需要看国家层面的信贷政策,比如首付贷,降准降息等。

综上,平头哥认为:

1、楼市已出现历史性转折。楼市的稳定,既不能任由房价非理性上涨,也不能出现过快下跌。所以不要期望大水漫灌、或者大力度的“去库存”政策。国家调控楼市的决心不会改变,在“维稳”的基础上坚持房住不炒,将是未来楼市政策的主旋律。

2、南宁或许会跟进出台“救市”政策,但是能否起到奇效可能还需要取决于楼市信贷金融政策。未来有关部门会不会出台相应政策进行调节,拭目以待。

3、有人就会有需求,促进房地产行业“转型”和提升“品质”一样重要。

近两年来,南宁楼盘品质质量有所下降,特别是精装修维权事件层出不穷。虽然市场“颓萎”,但是有人就会有需求,努力做品质做品牌的房企和楼盘还是能脱颖而出。

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