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上海豪宅市场与产品浅析

中指研究院2025-03-23 11:06:54来自北京市

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豪宅定义及市场走势

本文豪宅的定义为单套总价在5000万元以上的高端改善型新房，此类产品在2024年受益于5月“沪九条”、9月“沪七条”、11月取消普通住宅和非普通住宅认定以及降低契税等政策，市场需求大量释放，成交量超过2022年和2023年两年成交总量，近3年成交均价年均复合增速为15%。

2025年1月-2月，政策效应继续释放，豪宅市场延续去年的热度，成交套数为105套，同比增长337.50%；成交均价为175602元/㎡，同比增长4.52%。

豪宅分布特征

2024年成交的593套豪宅分布在40个项目，从区域和板块结合来看，黄浦区作为中心城区的核心区，成交套数超过其他各区之和，人民广场、打浦桥、黄浦滨江三个板块成交套数位居前三，翠湖天地六和庭、中海顺昌玖里、泛海国际住区表现亮眼，成交套数合计占黄浦区成交总量的88%；浦东新区成交套数位列各区榜眼，洋泾、浦东世博、陆家嘴滨江为主力军，陆家嘴太古源、玖丽璟庭、凯旋滨江园、前滩百合园名列前茅，成交套数合计占浦东新区成交总量的84%；徐汇区成交套数紧随浦东新区之后，全部位于龙华，香港置地启元贡献了97%的成交量；虹口区成交套数位列各区殿军，其中接近70%的成交量来自于四川北路板块的弘安里；长宁区的成交量全部来源于中山公园板块的夏都·幸福268，而不夜城板块的龙盛·福新里、华侨城苏河湾、苏河湾1号构成了静安区90%的成交量；青浦区、松江区、奉贤区成交量不到10套；普陀区、杨浦区、宝山区、闵行区成交量少于5套；嘉定区、金山区、崇明区未有成交。

从环线来看，成交量主要集中于内环内，内环内主要产品类型为套均面积超400㎡的大平层或复式；内中环间产品基本为套均面积超300㎡的大平层或复式；中外环间产品以套均面积超400㎡的别墅为主；外环外套均面积超700㎡的别墅贡献了全部成交量。

豪宅产品特征

以中环为界，中环内豪宅主要分布在交通通达性强、遍布成熟优质配套的区域；建筑外立面风格多呈现复古与现代结合的特征；配套方面多设置中央水景、庭院、露台、景观桥、风雨连廊等，并配有私密性强的高端泳池、健身房、会客等空间；产品设计上突出宽敞的空间和舒适的居住氛围：一梯一户、高窗墙比、大开间南向多房、动静分离、餐客一体、厨房中西合璧、超长观景阳台、超大尺度转角厅、大面宽飘窗等。

中环外豪宅基本为低密产品，分布在滨水、绿植丰富的区域，坐拥绝佳的自然风光；建筑外立面风格多样，古典、西式、海派等一应俱全；更高的层高、更大的开间、更广的庭院和地下室使得业主拥有更自如的活动空间，给予业主更加舒适和尊贵的体验。

房企豪宅开发建议

考虑到兼顾去化效果和收益，房企可以中环为界，中环内选择去化周期短的核心板块提供大平层或复式产品，中环外选择自然资源优渥同时去化周期不长的板块提供别墅产品。产品设计方面，在成本可控的前提下，尽量做大空间，同时保证私密性；在保证安全性的基础上，适当增加不计容建面以提高得房率。此外，两会政府工作报告首次将“稳住楼市股市”写入总体要求，同时再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，房企应在“金三银四”趁热打铁，以多元化的营销方式大力推动豪宅销售，在满足客户需求的同时增加自身业绩。

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