[摘要] 尽管陕西省的地产商们普遍都没收到主管部门的红头文件，但该省住建厅官网的一则“控制开发商合理利润在10%左右”的通知已经“炸开了锅”。
土地税费成本占比高
按照陕西省官方通知，开发商价格测算应包括“土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目”。
其次，第二项重大支出是其间费用，主要指企业本期发生的、不能直接或间接归入营业成本，而是直接计入当期损益的各项费用。包括销售费用、管理费用和财务费用、税金等，这当中税金比重，大约是总成本的17%左右。
开发商的第三项也是成本支出是开发成本，包括土地获得费、前期费用、建安费用、配套工程费、园林景观费以及资本化财务费用等。其中，土地获得费以及资本化财务费用比重较大，土地获得费约占总成本的20%-30%。
“随着融资成本不断提高，开发商的资本化财务费用占比也越来越高，大约可以占到10%，乃至20%。”宋说。
中信证券分析师陈聪则称，必要的价格管理是市场经济发展所需要的，但如果利润率等于10%为合理，利润率大于10%为不合理，实际上是把房价合理性问题等同于企业利润问题，而没有考虑开发商成本中最重要的地价是否合理等因素。
中信证券以中指研究院(微博)CREIS数据库统计17个二三线城市出让的底价发现，从2008年到2011年，这些城市土地出让底价逐年上涨，2008年到2011年4年内分别为，1168元/平方米、1275元/平方米、1535元/平方米、1672元/平方米。
中国房地产业协会副会长顾云昌对本报称，政府的高地价是高房价的重要原因之一，仅限制地产商的利润显然不能服众。在成本一笔糊涂账的情况下，将这样的行政手段粗暴介入商品房领域，既违背规律，又糊弄人。
事实上，在房价的构成中，地价与房价的争议一直不断。
2009年两会期间，工商联曾递交了一份名为“我国房价为何居高不下”的相关报告，称房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例，达到58.2%；而国土部在当年6月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。两个不同部门的调查中，土地成本悬殊巨大。
此后两三年，地价不断攀升，但各方仍未对地价成本达成一致意见。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，就项目成本构成比例来说，商品住宅开发商的土地成本、缴纳税费占到房价中的比例大概范围各为20-30%，也就是说，房价中的40-60%要被政府直接拿走，这在一定程度上反映出土地和税费成本，是高房价两项重要决定因素。
“房价高企一定程度上是政府当前的土地财政政策造成的。开发商15%的利润应该属于正常利润水平。”张说。
张宏伟认为，要从根源上控制高房价，需尽快用房产税代替土地财政。
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