[摘要] 在一系列严厉的房地产调控政策下,房地产价格上涨速度趋缓,调控政策的效果初步显现。照这样的趋势看,全国房地产市场价格会稳中有降,房地产市场年内会出现五重分化。
在一系列严厉的房地产调控政策下,房地产价格上涨速度趋缓,调控政策的效果初步显现。照这样的趋势看,房地产市场价格会稳中有降,房地产市场年内会出现五重分化。
,房产市场销售和价格出现区域分化。
由于一、二线城市房价过高,房价收入比超过了大部分居民的可承受范围,并且受“限购”等调控政策影响更大,在密集调控政策的持续作用下,北京、上海等重点城市楼价在年内或有10%左右的降幅。从成交量看,虽然下半年新房将大量入市,一、二线城市成交量会有所恢复,但同比仍然下降。三、四线城市受“限购”政策影响较小,资金在房地产市场的配置意愿仍然较强的情况下房价将稳中有升,成交量也将同比上升。
第二,建筑市场新开工和竣工增速出现分化。
新开工面积是房地产市场的领先指标。国家统计局数据显示,一季度房屋新开工面积达到3.98亿平方米,同比增长23.4%,增速比去年同期大幅回落。这一方面是由于去年新开工面积基数较高的原因,另一方面也显示了房地产开发商看淡房地产后市,逐渐降低了新开工的速度。
由于从新开工到竣工需要一个较长的时间段,房地产供给存在着一定滞后期。去年新购土地和新开工面积较多,大部分新开工项目到今年下半年将陆续竣工,因此施工面积和竣工面积在去年年底开始上升,今年一季度竣工面积1.28亿平方米,同比增长15.4%,比去年一季度增速提高3.4个百分点。估计竣工面积同比仍会上升,下半年房地产市场供给将迎来一个高峰。
第三,房地产企业资金来源出现分化。
解析一季度房地产行业资金来源的结构,国内贷款占比持续下降;包括定金预收、个人按揭贷款以及应付账款在内的其他资金来源占比平稳;利用外资和自筹资金占比上升。而从同比增速看,除利用外资同比增长速度较快外,其他融资方式同比增速有所回落,特别是银行贷款、定金和个人按揭贷款增速大幅回落,个人按揭贷款量甚至同比下降。定金和个人按揭贷款增速回落,显示房地产市场交易并不活跃,市场处在僵持阶段。此外,银行融资渠道收紧,开发商转向以外资和自筹资金方式融资。
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