[摘要] 以“农业三产用地”、“商服用地”等为名目，申报开发建设，房子建成后作为商品房销售，据南宁市房产监管部门摸底调查，类似锦钰国际商贸城这样的项目，南宁市有不少于60处，也就是我们常说的“小产权房”。
南宁小产权房调查 【现象篇】
南宁有不低于60处“合作建房”项目
大漏洞 监管真空“小盘”为数不少
小产权，
不见“权”！
广西新闻网-当代生活报记者
核心提示
以“农业三产用地”、“商服用地”等为名目，申报开发建设，房子建成后作为商品房销售，据南宁市房产监管部门摸底调查，类似锦钰国际商贸城这样的项目，南宁市有不少于60处，也就是我们常说的“小产权房”。
目前，对于“小产权房”，依然争议较大。但在现行法律框架下，国土、规划、建设、房产多部门，却面临着监管真空，使得小产权房为数不少。
“小产权房”是城市扩大的必然产物？
“5年前，这里还是一片荒地，现在你看多少楼盘建起来了。”高新区西明村的居民曾先生指着家门口的一片高楼说，在他的记忆里，这里曾经是一片坟地和菜地，人迹罕至，眼前的这片楼盘，是他做梦也想不到的。
一年多来，家住五一路的小何每天都看到很多年轻人站在人行道上，手举着一块牌子，逢人就问：“有兴趣看房吗？可以办房产证的特价房。”他们所举的牌子上是地产广告，打出的价格普遍在3000元/㎡左右，甚至还有不少2字头的房子。这些“小盘”的房价，远低于同地段的很多“大盘”。这些楼盘表面上看起来都一样，但性质却差异巨大。
“这些房子低价的奥秘，在于土地性质。”有着10年房产从业经验的谢先生告诉记者，近年来，随着南宁市的扩张，原来的农村区域逐渐并入城市，其中包括了大量的农村集体土地，部分作为“农业三产用地”获准开发。与一般“城镇住宅用地”不同的是，这些“三产用地”不用经过国有土地“招拍挂”的程序，因此拿地成本很低。
农民在城市中手握土地，却无资金开发建设，开发商手中有钱，但却不愿付出高额的土地成本。于是，双方一拍即合，以“合作建房”的方式，以农业三产用房的名义，通过相关部门的批准，但建起来的却是商住两用的项目。双方根据协议，部分房源留给村民，用以改善村民居住环境，剩下的房源，则被开发商当成商品房出售给城市居民。
由于这些房子的申报项目为农业三产用房，而非商品房，因此在房管部门没有备案，更没有《商品房预售许可证》，将来也无法取得跟普通商品房一样的房产证，无法办理落户、入学的一系列程序，这便成了我们俗称的“小产权房”。
“小产权房”凸显监管真空
据南宁房产监管部门的摸底调查，南宁市至少有60处这类的“小产权房”项目，所有这些非国有土地上建起来的项目，都很难得到当地政府的承认，同样无法办理落户、入学等一系列程序。
“小产权房”数量不少，虽然给房地产市场带来了影响，但监管问题却让相关部门很头疼。“如果它申报农业三产用房，证件齐全，你能不给他批？”南宁市城乡建委相关人士表示，农业三产用房和住宅楼的区分并不明显，开发商申报的时候，肯定会有所隐瞒，不会说自己建的是住宅楼。
而对于房产管理部门而言，他们只能监管到经过备案的商品房是否存在违规的情况，而这类农业三产用房的申报、开发过程，根本不经过房产管理部门，如果开发商偷偷卖房，根本无从监管。并且，不少“小产权房”打着“入股”、“合作建房”的旗号，这在现行的法律框架下，难以找到处罚依据。
不过，目前一些城区、开发区也在探索联合执法，对“小产权房”的销售行为进行查处。今年3月，针对和德新天地、嘉信时代广场等小产权项目，涉嫌使用欺骗手段进行房屋销售的情况，高新区就成立了国土、规划、建设房产、工商、法制调处等相关部门组成的联合整治工作组，从报建审批、广告管理、监督执法、信息公开等多方面进行联合管控。
买房者承担巨大风险
“规避买房风险，不能光靠部门监管，买房者也需要擦亮眼睛，谨慎购买‘特价房’。”南宁市房产监察支队相关负责人表示，“特价房”看起来很诱人，但难保不是“毒苹果”，有些买房者贪图一时的便宜，却承担了巨大的损失。
对于正规的商品房销售，开发商有房管部门管着，房子投入和建设达到一定规模，取得预售证后，才能向买房者收取购房款，这有利于保障购房者权益。但在一些“小产权房”项目，由于开发商资质有限，急于回笼资金，常常房子地基还没挖，就要求购房者交定金、意向金，甚至要求在很短的时间内付清全款。一旦开发商资金链断裂，卷款潜逃，购房者的权益就无法保障。
另外，一些开发商卖房时声称可以让土地“变性”，几年后即可从“农业三产用地”转变为“国有城镇住宅用地”，收了钱后，开发商又改了口，导致很多购房者当了冤大头，几十万元投入买房，等了5年后，看到的依然是一堆黄土。南宁市并不乏这样的案例，江南区、柳沙半岛、五象新区都曾发生过这样的事情。
对此，房管部门提醒购房者，理性看待“特价房”，看房时要看好“五证”，即《商品房预售许可证》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，一般而言，有了《商品房预售许可证》，其他四证均会持有。如果购房者对预售证存在疑问的，可登录南宁市房产管理局政务网查看相关预售证的信息。
“小产权房”何去何从？
目前，在高房价的背景下，“小产权房”的出现有着其必然性，尤其对于收入不高的工薪阶层，以及寻求过渡性住房的大学毕业生，其相对低廉的价格，有着巨大的吸引力，这也是“小产权房”屡禁不止的根本原因，也侧面反映了其存在的合理性。
今年开始，国家在一些地方试点农村经营性集体建设用地入市，这让很多拥有“小产权房”的人看到“转正”的曙光，不过随后国土部明确表示“小产权房”依然不能“转正”。但土地政策风向的转变，使人产生了很多遐想。
南宁市房产监察支队相关负责人表示，不管未来政策如何转变，但在现阶段的政策范围内，购买“小产权房”的风险依然巨大，作为购房者，还是需要谨慎从事。
相关案例
买“小产权房”者屡吃哑巴亏
近年来，随着房价的不断上涨，加之外来人口的增多，城乡接合部农村宅基地上的楼房吸引了越来越多人购买。这些房子因没有房产证而被称为“小产权房”，虽然价格低廉、交通便利，但由于宅基地的买卖受法律制约，因而，其买卖有着难以规避的法律风险。
闹至法院，才知合同无效
买主“丢了”二层楼
2004年4月，家住济南市历下区的孔先生夫妇购买了一套位于历城区城乡接合部的小产权房，如今，卖方申请法院认定当初房屋买卖合同无效。后来，济南市历城区法院华山法庭对此案调解，孔先生虽然拿到了退回的房款和补偿费，但一度属于自己的两层楼又成别人的了。
孔先生夫妇看中的这套房子上下两层，一共230平方米，当初约定的价格是35万元。由于房子是农村宅基地房屋，因而难以办理房产过户手续，只是先签了一份房屋买卖合同。合同中约定，先交付25万元房款，剩余部分待过户手续完成后付清。双方事后才了解到，这套房子属于旧村改造房，国家对其转让有着严格的限定。
卖方多次催促孔先生交付剩余的10万元房款，但由于过户手续未能完成，孔先生拒绝交付。在多次协商未果的情况下，卖方将孔先生夫妇告上了法庭，请求法院认定房屋买卖合同无效，希望把卖出的房子再要回来。孔先生则认为，如今房产早已，无论是现值还是拆迁补偿价格都已远远高于原来的价格，因而请求法院判令卖方赔偿经济损失32万元。
终，法院认定双方买卖房屋的交易行为违反了法律、法规的禁止性规定，属于无效合同。在法官的调解下，卖方同意退还孔先生已交付的25万元房款，并支付10万元的经济损失费。9月3日，孔先生虽然拿到了35万元，但他并不开心，因为“弄丢”了自己中意的这套上下两层的房产。
房价飙升，卖方要回房子
买主惜别“便宜房”
王某系济南某公司的职工，2000年全家从农村搬入省城居住。由于没有房子，所以一直租住他人的房屋。后经人介绍，王某于2004年花9万元购买了农民高某建造的住房，当时二人还签订了购房合同。
2008年8月，高某看到房价飙升，突然向法院起诉要求王某腾房。终房屋买卖合同被认定无效，王某退出房屋，高某退给王某96000元。
“这种案子经常出现，去年一年我就审理过十几例。”济南市历城区法院华山法庭的一位法官介绍说，在具体的案件中，不仅有城市居民购买集体土地上建设的房屋，还有农村居民到邻村购买房屋的情况，“往往是当初因为省钱买了房，等有了纠纷，官司打到法院才知道合同竟然无效”。
说法
买卖合同无效 买方风险较大
据了解，根据现行法律法规和国家政策，非集体经济组织成员不能成为农村村民房屋买卖合同的主体，国家政策明确禁止城镇居民购买农村村民房屋，故对农村村民向非本集体经济组织成员及城镇居民出售房屋的合同，应一律认定为无效。
山东豪才律师事务所的王立江律师说，小产权房买卖中，承担法律风险的不仅是买方，卖方也会承担风险。“在房价上涨的情况下，卖方可以主张合同无效，而房价一旦出现下跌的情况，买方也同样可以主张合同无效。”王立江说，但现在来看承担风险的主要还是买方，“如果遇到拆迁的话，买方是难以获得土地补偿费用的”。
2008年1月，国务院办公厅在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和非法建造的住宅发放土地使用证。”（据《济南日报》）
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