[摘要] 2015年，随着“南宁城市门户新区”的定位逐渐明晰、交通格局的逐步改变,以及众多大牌企业的进驻，凤岭北正逐渐向着高端迈进。房天下房天下媒体中心走进联发君澜项目，与联发集团南宁公司总经理洪毅先生面对面，请他来解读凤岭北后的处女地——长虹路片区的发展前景，以及联发君澜项目的定位与规划。
南宁青秀区十年发展,已经风生水起。现在城市发展进入凤岭北时间:南宁东站、地铁、名校教育、众多大盘云集......凤岭北的利好正在堆积,高端配套在加码凤岭北。2015年，随着“南宁城市门户新区”的定位逐渐明晰、交通格局的逐步改变,以及众多大牌企业的进驻，凤岭北正逐渐向着高端迈进。下面，房天下房天下媒体中心走进联发君澜项目，与联发集团南宁公司总经理洪毅先生面对面，请他来解读凤岭北后的处女地——长虹路片区的发展前景，以及联发君澜项目的定位与规划。
联发集团南宁公司总经理洪毅先生
■ 关于区域：
主持人：2014年，南宁市规划局布了“凤岭北打造城市门户新区”的新区域规划，您如何看待未来凤岭北的发展和改变？
洪毅：联发曾在许多城市进行开发，以进入南宁这10年的经历看来，目前整个凤岭北已经完成了约80%的建设。这一区域可以说是集中了南宁乃至整个广西的财力打造而成，现在已是整个南宁高端也是规划起点高的区域。而目前，许多城市的发展已从开发城市走入经营城市的阶段，约有10个较发达地区的城市已经划定了开发的边界，南宁也即将步入此列。
而当城市的发展空间限定好范围后，早实现从开发转向经营的区域就是埌东和凤岭北。区域建设量将减少，提升城市形象、提高管理精度的工作将成为重点。在这样的高起点下，3~5年内，凤岭北的都市感、交通商业配套、人群密集度等都将提升，将会像上海浦东新区那样，发展成为南宁市亮眼的名片。在凤岭北，高铁、地铁、高速公路……除海之外所有的交通手段都集中于此。不言而喻地，它将成为南宁市拿得出手的，甚至代表整个广西的形象的区域。
从儿童公园向西俯瞰凤岭北（图片来自网络）
从上海、深圳、厦门等城市一路走来，我们对凤岭北的前景非常看好。未来人们一想到南宁，就会想到埌东和凤岭北，正如一提起上海就想到浦东。10年前提起门户的概念可能非常模糊，但目前随着城市的发展、边界的划分完毕，区域更需要的就是精致而不是架构。有了边界的划定，凤岭北作为门户的概念就更为突出了。
主持人：随着边界划定，凤岭北的开发会达到饱和的状态吗？
洪毅：可以说是已经饱和了。10年前我初到南宁时，这里还是一片小丘陵；而现在由于开发强度极大，区域已经没有太多剩余土地。目前的空余土地还要用以建设公园、运动、商业等配套，因此开发的工作会逐步停止。区域发展将转入另外一个层面——从质量上拔高的层面，如道路要更干净、绿化要更好、路面标准要更高等等。大牌开发商的开发也已近尾声，整个区域都将步入经营城市的阶段。
整个凤岭北的开发已近饱和（图片来自网络）
主持人：这样的定位将对凤岭北的房地产市场，及市民的生活带来哪些影响？
洪毅：判断房地产市场，始终脱离不了需与求的问题。凤岭北的供应量已经很少或趋于无，而区域却因为城市核心和门户的定位，迎来需求量的增加。这样一来，前期在凤岭北置业的人群就能享受到城市升级换代带来的附加。
我们从厦门走向，对这一问题有着清楚的认识。厦门是一个岛，几乎没有新地块、新项目可言，市场上均为存量；而需求却一直在增加，因此价格也一直在推高。凤岭北在未来的2~3年中，也会出现类似的情况。
目前，凤岭北正处在构建框架的末期；随着不久后所有项目开发完善，近两年在此置业的人群就相当于抢到了原始股，区域提升之后将马上迎来价值的攀升。对此，我的信心非常强。对于有能力在南宁进行投资的人群，这里在未来仍是保值、潜力大的区域。虽然南宁市在扩张，但凤岭北已无法扩建，在3~5年内，必将开发完毕。
主持人：您刚才将凤岭北比作上海的浦东新区。但之前有开发商说，五象新区是南宁的浦东新区，凤岭北与其相比前景如何？
洪毅：浦东新区、陆家嘴这些概念，既是形象上的定义，也是功能上的定义。五象新区存在的问题是“面铺得太开”，并且和原有城区之间的关系不是自然而然的。五象新区未来也是一个门户，但现在看来，条件好、起点高的区域仍然是凤岭北。
■ 关于市场：
主持人：凤岭北一直是南宁楼市的品质、价格高地，也一直是南宁高端客户群极为关注的焦点区域。几大房企新项目的入市，使得区域竞争激烈，联发对于销售是否仍有信心？
洪毅：开门做生意，更怕从一张白纸开始。我们更希望的是，周围形成红火销售的良好氛围，也很高兴看到周边有不止一家的、同样等级的开发商在进行开发。就在前天，长虹路开通，当晚路上就已经车水 。在南宁，相信没有哪个片区，会在通路当天就有这么大的车流量。作为开发商，我们感到非常欣喜，因为这证明了我们对地段的选择非常正确，证明了这是一个可以扎堆做生意的地方，也证明了大家可以通力协作将这一市场做大做好。
当然，数家房企的进入，也让我们面临着竞争的白热化。竞争，和产品打造有关，和市场诉求有关，和我们想要提供给客户的东西有关。如果没有自己的核心竞争力，项目确实会处于下风；但有了核心竞争力，就会不惧竞争。
主持人：那么联发在这一区域的核心竞争力是什么，产品将会打造出怎样的特色？
洪毅：一个公司的核心竞争力必然和它的出身及规模有关。联发集团是福建省大上市国企——厦门建发集团的一员，也是整个凤岭北的国企，这一点和周边大部分的开发商都不一样。联发集团现在的资产规模有1000多个亿，营业额达到2000多个亿。作为国企，联发集团有着非常鲜明的烙印，这个烙印就是注重品牌形象、注重对地方政府的责任与担当。体现在产品上，就是注重所有承诺的兑现，除此之外还有可能提供更多的配套。规模虽然成长得并不快，但品牌形象得到了坚守。
说到南宁的联发君澜项目，它在联发集团的产品线里属于第二级（共有三级产品），不在奢侈之列，但属于改善型、接近高端的产品。我们在其中的投入非常多，电梯使用的是蒂森克虏伯电梯，安防品牌我们选择霍尼韦尔。除了钢筋、混凝土、涂料、门窗这些标准化的东西，我们更注重的是业主居家和出行的安全，是实实在在的产品，是对客户的需求的满足。
当初之所以选择长虹路区域900亩当中的这个地块，也是由于这一地块面非常长。得益于面长，这里的通风采光性能极佳，因此得以用到君澜系列产品。君澜系列特点在于南北通透，户户面阳，能够把均好性分到每一套单位中去。每个面积区段中，君澜产品都是改善型的。因为在凤岭北置业，改善的目的是首位，而这一需求不是面积大就可以满足的。在即将推出的楼书里，就可以看到这两个地块扁平的地形。若换做是大型地块，肯定无法做板式建筑；而君澜这一狭长型地块得以全盘做板式建筑，并且让主要的居住空间都朝南，南北通透、阳光充足。
不仅是凤岭北，在整个南宁，容积率达4.00~5.00的高密度产品非常多，像这样的通透板式建筑一般要在1.2~1.54的容积率下才可买到。而君澜在容积率适中的情况下，做到了全盘板楼，又是两梯四户的布局，属于非常稀少的产品。
■ 关于项目：
主持人：凤岭北是“大盘+大牌+大配套”的代名词，各项目也做得各具特色，能否请您谈谈我们项目的定位，以及当初选址的初衷？
洪毅：其实早的时候，长虹路这块土地（现南宁万科城、荣和悦澜山、联发君澜项目所在地）是900多亩一起拍卖的，联发集团从2010年就开始跟踪这个地块了。后来由于政策变化，这里被分成了四块出售，但整体的规划也已经做好了，每个项目不会孤立地一个个去开发。
这一区域容量共有240万㎡，其中200万㎡是住宅，还有40万㎡的写字楼与商业。200万㎡的住宅，相当于是2000套，能容纳8万人居住。配套方面，区域内有三所幼儿园、一所小学、一所中学。在整体规划中，所有的公共配套将集中起来，届时将呈现出非常美观的沿街面。商业、写字楼、中小学、幼儿园，都将会是整体设计的感觉。在此居住的人，可能从自己工作，到小孩子的教育，再到老人家的娱乐都在这个小版块中实现。数家房企统一开发、同时推出，在3~5年的短周期内迅速建成，这是非常难得的，对于此区域和外区域的竞争也更有好处。在凤岭北，这样的大体量、大规划已是，这也是我对这个版块如此有信心的原因。
在这一版块内，我们与同行都各有特色。万科是房地产业界的民企老大，荣和是南宁民企中的老大，而联发是来自厦门的上市国企老大。这三家企业都具有一定的规模，因此协调性会更好，不会出现短视的行为。大家都在努力地把配套升级、将资源统一包装，这是片区开发理想的状态。
至于联发君澜，除了安全配套与户型设计，项目还有更重要的特色——营造业主未来不同生活的感觉。
主持人：说到这里，联发君澜项目在产品的设置上将如何满足不同人群的需求？定价上又是如何考虑的？
洪毅：我们的目标人群和团队本身的年龄、阅历等因素有关。君澜项目的定位较为明确，主要是针对30~45岁的人群。他们有一定的经济基础，有一定的社会地位；更重要的是，他们处在上有老下有小，而非“两个人吃饱，全家人不饿”的状态。他们要考虑上一代的养老，下一代的教育；他们害怕的是幼儿园放假，孩子没人管的问题。而我们的工作就是要把上下两端做好，帮助压力大的阶层，解决上下两头的问题。
说到养老的问题，我们集团在福建省是养老领域的先驱，建设了省里大的养老院。
对于老人养老，我们的方向是在家养老、社区养老，因为养老的重点不在于硬件设施，而在于管理和服务。打造项目的相应配套与服务时，除了老人的娱乐之外，我们更关心的是其身心健康，包括饮食甚至社交等方面。从产品面积的控制、项目的格调，外立面、园林景观，再到物业服务等方面，都会根据这条路线，成体系地做好。
在物业方面，我们引进的是联发自己的物业，也是福建省大的物管企业，具备一级资质。
其实这个区域在规划时，就开过多次协调会。毕竟8万人要在这里生活，日常生活需求必须在内部消化掉。之所以要有三所幼儿园、一所小学、一所中学，也是为了让居民不需要再跑去埌东甚至其他城区上学，在版块内解决教育需要。另一方面，这些配套也不再解决外区域的问题，集中处理版块内居民的需求。
我们的幼儿园可能会在明年的这个时候呈现，而它也不是简单地引进所谓的品牌幼儿园，不是简单的建设和硬件配套。而幼儿园放学之后，小朋友还需要有和其他小伙伴聚集的场所，或者安全玩耍的场所，所以我们在小区里还配置了儿童活动中心。
主持人：项目将在什么时间推出？
洪毅：下半年——其实也就是近两个月，项目将会次面市。和版块内其他开发商（万科、荣和）一样，我们将给予首批入市的业主一个较好的回报，让他们得到合适的家。对于关注凤岭北的客群来说，首期也是较好的置业机会。至于价格，目前还未确定。但在我们与其他开发商的努力下，凤岭北将会进一步建设完善，物业的空间也将得到保证。
■ 关于影响和附加值
主持人：在产品这方面，洪总能再详细介绍一下吗？
洪毅：项目共有四种产品，分别针对不同的年龄段，包括75㎡的三房，以及90㎡、115㎡、135㎡的三种四房。我们希望房子保有生长的空间，在面临家庭成员的增加、家庭成员的岁数变化时，能够满足新的需求，让业主不必换房。
例如许多30岁的小夫妻，有了宝宝以后，生活状态会发生很大变化。或者到了更大的岁数，要考虑迎接第二个宝宝。这时，房子内就急需新的空间，好能够将原有的其他空间转变为宝宝所使用的空间；而新的功能空间与原有房间的关系也要控制好。所以我们要在每个户型中，提供可变的方案，把握每个细节，让产品尽量涵盖30~45岁这15年的生活状态。
此外，项目在每个楼层平面的搭配也很讲究。两梯四户的布局，一部电梯上来两户人家，大面积和小面积的各一套。若业主自己在其中一套住，旁边就能有一套小面积的给老人家住，达到“分而不离”的生活状态。项目之所以是板式楼，也是出于这样的考虑。因为高层塔楼必然会产生阴面，非常不适合老人居住。所以我们针对30~45岁人士的需求，选择了板式建筑，为他们上有老、下有小的需求量身定做。
主持人：那么住宅建筑的外立面也是售楼部的这样吗？
洪毅：项目的打造分为住宅和商业两部分，依据南宁市规划局的要求，外立面与长虹路其他两个项目（南宁万科城、荣和悦澜山）的风格会趋于相同，避免形成乱象。而商业部分风格将与售楼部一致，售楼部本身也将成为商业的其中一栋。联发君澜系列原本就是以波士顿式的褐色外立面为主，我们在考察中发现波士顿风格非常美观，也希望将君澜项目的商业部分做成南宁的年轻人乐于逗留的区域。
美国波士顿风格的联发君澜项目售楼部
在内部建筑和园林方面，我们则更多地考虑老人和小孩的需求。因为在各个住宅小区里，都有一个很明显的现象：小区里面走着的往往只有两类人——老人和小孩。园林不需要奢华，因为无论是欧式也好，其他风格也好，都难以符合老人和小孩的需要。从道路和景观上精心设计，让老人和小孩用得舒适，这才是重要的。
联发君澜以丛生柚为主的园林景观
主持人：凤岭北新开发的区域德化路版块一直被市民误认为属于兴宁区，目前到访客户对该版块的心理接受程度如何？您又如何看待该版块的发展？
洪毅：正如前面所说，在3~5年内凤岭北即将饱和，这里就是凤岭北后一块“不为人知”的处女地。由于原本是军事用地，这个地块此前的认知度不高。而现在，经过长期的建设，它已经和凤岭北其他小版块连成一片。从形象等各方面上看，它的归属非常清晰。以联发君澜为例，从项目出发不到10的时间内就可到达东站，不到5的时间就可到达凤岭儿童公园，摩天轮的位置。所以这个问题不必刻意强调，路网都开通之后，自然会直接呈现出来。而这一板块多房企、大品牌、高强度的开发，也是凤岭北的一贯风格。
采访后记：到达联发君澜项目售楼部时，小编一行就被销售中心惊艳的外观所震撼到了。美式风格的褐色外立面与外围种植的丛生柚子相得益彰，形成极佳的景观效果。而在随后的采访过程中，停在售楼部入口旁的房天下直播车险被交警贴单罚款，看来长虹路片区的发展已具有相当的规模。
三家媒体联合采访圆满成功
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