[摘要] 10月30日，南国早报记者从南宁市法制办获悉，该办正在就《南宁市物业管理办法（修订征求意见稿）》征求意见。这是《办法》继2007年修订后再次修订，这次修订不但将老旧小区和无物业小区纳入管理范畴，同时打破传统小区物业管理思维，进一步降低业委会成立的门槛
南宁市修订物业管理办法，拟规范老旧小区管理，降低业委会成立门槛
拟采用“电子投票”业主在外地也能表决
广西新闻网-南国早报记者 郭燕群
10月30日，南国早报记者从南宁市法制办获悉，该办正在就《南宁市物业管理办法（修订征求意见稿）》征求意见。这是《办法》继2007年修订后再次修订，这次修订不但将老旧小区和无物业小区纳入管理范畴，同时打破传统小区物业管理思维，进一步降低业委会成立的门槛
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两种方案管理老旧小区
由于一些单位改制、撤离，或是物管公司中途撤离等种种原因，南宁市目前有800多个无物业管理的老旧小区，普遍存在垃圾乱堆、车辆乱停放、无人值守等问题。老旧小区如何管理？除个别小区通过成立业委会、自管小组等方式“自管”外，大部分无物业管理公司的小区依靠社区进行“代管”。
征求意见稿对如何管理老旧小区给出两种方案：一是可由业主决定自行管理；二是业主如果不自行管理，也不聘请物业服务企业进行管理，则由乡镇政府、街道办组织业主推选物业或者管理人员负责小区的环境卫生、公共秩序维护等工作，费用由全体业主承担。
征求意见稿还规定，物业或者管理人员可以利用小区的共用部位、共用设施设备进行经营管理，所得用于补充专项维修基金和弥补管理经费不足。
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分期建设的小区可先期成立业委会
在南宁，因为一个大型楼盘分好多期开发，小区10多年间无法成立业委会的情况并不少见。根据南宁市现行的物业管理办法，在同一个区域只能成立一个业委会，这样一来，先期得房的业主利益就得不到保障。
对此，征求意见稿新增规定，分期开发的建设项目，首期物业交付使用的建筑面积达到当期开发面积的60%以上，经30%以上已交付专有部分物业业主书面申请成立业主大会的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。
还有一种情况是，首套房交付满两年且物业交付使用的建筑面积达到总面积35%以上的，经30%以上已交付专有部分物业业主书面申请成立业主大会的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。
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业主可用“电子投票”方式表决
今年上半年，南宁市人大常委会执法检查组在对物业相关法规的检查中发现，目前南宁市成立业主委员会的占比仅为21.3%，不但比例低，发挥作用也较难。不少业委会人员表示，业主组织工作开展难，“业主召集”是大的拦路虎。
南宁市北湖北路某小区业主李女士向记者介绍，她居住的小区是一个超过2000多户的大居民区，从2009年开始交付使用，去年小区才成立业委会筹备组，但是因为物业方面不提供业主名册，加上还有不少业主在外地，筹备组无法召集业主开会和投票，在截止期限前因为业主投票数还差200票，成立业委会随之流产。
记者获悉，目前，深圳已经试行电子投票系统助力业主投票，有的社区召开业主大会，在外地的业主不用亲自来深圳，通过手机短信或上网的方式就可投票表决。为了降低业委会成立的门槛，探索多种方式推动业委会的成立，南宁市这次修订物业管理办法，将电子投票、推选楼栋或者单元代表等外地的经验补充进来。
征求意见稿规定：业主大会会议可以采用召开会议讨论、书面征求意见和电子投票等方式表决，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。电子投票的有关规定由市房产行政主管部门另行制定。
物业管理区域内业主人数超过2000人的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
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物业企业可公示欠费业主名单
南宁市人大常委会执法检查组在检查中发现，物业费收缴率低已经成为困扰物业管理行业的普遍问题，各种原因的物业纠纷往往直接反映在业主拒交或者拖欠物业费上。家住明秀路的市民叶先生对记者说，他们小区也有部分业主认为物业服务不到位，所以不交物业费。他认为：“欠费业主一直不交物业费，物业收的钱少了，可能会影响小区的管理，后损害的还是全体业主的利益。”
这次修订，征求意见稿规定：业主违反物业服务合同约定，经书面催交，3个月不交纳物业服务费的，物业服务企业可以在本物业管理区域公示欠费业主名单。
小区物业服务合同期未满突然退出；合同期满后物业退出，但未及时选聘新的物业服务企业……如果遇到这种突发情况，小区有可能会陷入垃圾没人清、安全没人管的“真空”状态。征求意见稿规定，市房产行政主管部门要建立“应急服务企业预选库”，如果出现上述突发情况，可由政府、街道办在应急服务企业预选库中选取一家物业服务企业提供服务，物业服务内容、标准和收费参照原物业服务合同内容执行。
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占用小区共用部位高可罚1万元
在一些小区，居民占用共用区域的行为屡屡可见。南宁市北湖路城市春天小区的业主张女士就很烦恼，她所在的楼栋，一楼就有停放车辆的地方，可还是有不少邻居将电动自行车通过电梯带上楼，停放在自家门前的楼道里。一层楼有4户人家，有时候4辆车都停在楼道里，车多的时候安全出口都被挡住，出入非常不便。
今后，这种行为将有处罚依据。这次修订新增规定：单位和个人擅自占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行非经营活动的，由县、区房管部门责令其限期改正，对个人处500元以上1000元以下罚款，对单位处以5000元以上10000元以下罚款。
请你提意见：
市民如对《南宁市物业管理办法（修订征求意见稿）》有意见建议，可在11月15日前通过以下方式提出：
1.通过电子邮件方式将意见发送至：xzfgk5531189@163.com。
2.通过信函方式将意见寄至：南宁市法制办公室。邮政编码：530028，并在信封上注明“对《南宁市物业管理办法（修订征求意见稿）》的意见”。
3.通过传真方式将意见传真到：0771-5534119。
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广西新闻网-当代生活报记者卢盈实习生梁艺
核心提示
物业服务不到位怎么办？小区如何成立业主大会？10月30日，记者从南宁市法制办获悉，为广泛听取社会公众的意见，进一步提高立法质量，《南宁市物业管理办法（修订征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）征求社会各方意见。有关单位和各界人士如有修改意见，可在2015年11月15日前将自己的“金点子”提供给相关部门。如果你对南宁市的物业管理有话想说，可以看看《征求意见稿》都有哪些内容需要改一改。
关键词 联席会议制度
4种情况下应召开联席会议
根据《征求意见稿》规定，在物业管理区域内，建立由县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。联席会议由县、区房管部门负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。
有下列情况之一的，应当召开联席会议：（一）涉及物业管理区域内公共利益，但业主大会无法作出有效决定的；（二）业主委员会不依法履行职责的；（三）物业服务企业不依法经营，损害业主合法利益，业主委员会提出协调要求的；（四）发生其他影响物业管理区域稳定的情况。
关键词 业主大会
代表和维护全体业主的合法权益
记者了解到，目前南宁市各小区成立业主委员会的占比仅为21.3%，不但比例低，发挥作用也较难。而且业主委员会委员多由业主担任，缺乏足够的专业知识和履职能力，部分小区业主自治意识不强，同时对业主委员会的监督缺位等问题的产生，造成了业主委员会发挥作用难。
《征求意见稿》中提出，业主大会由物业管理
区域内全体业主组成，自首次业主大会召开之日起成立。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
另外，一个物业管理区域成立一个业主大会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
关键词业主大会职责
负责选聘和解聘物业服务企业
小区成立了业主大会以后，需要履行的职责也有详细规定。物业管理区域内的业主大会履行下列职责：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
关键词 投票权数
按拥有面积和人数共同确定投票权
业主的投票权数，按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。在首次业主大会会议上，物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位，不足1
平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。
关键词物业服务合同
可通过业主大会决定是否续聘物业
数据显示，南宁市新建住宅小区实施物业管理覆盖率已达100%。截至今年6月，全市共有物业管理企业618家，从业人员6万余人。全市成立业主委员会的小区有298个，比例为
21.3%。
如果业主对小区物业不满意，不想续签物业服务合同该怎么办？《征求意见稿》提出，业主委员会应当在物业服务合同期满的90日前，组织召开业主大会作出是否延续物业服务
合同的决定，并在合同期满30日前将决定书面通知物业服务企业。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。
物业服务企业不愿延续物业服务合同的，业主委员会应当在30日内组织召开业主大会选聘新的物业服务企业。
业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同期满前30日完成招投标工作。
关键词 物业服务收费
由业主和物业服务企业签合同约定
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业在物业服务合同中依法约定。
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受
人的，物业服务费用由建设单位交纳。当事人有约定的，从其约定。建设单位已按约定向业主办理物业交付手续的，物业服务费用由业主交纳。当事人有约定的，从其约定。
另外，《征求意见稿》中规定，业主违反物业服务合同约定，经书面催交，3个月不交纳物业服务费的，物业服务企业可以在本物业管理区域公示欠费业主名单。
关键词车位
优先满足业主和物业使用人的使用
物业管理区域内停放机动车的车位、车库，应当优先满足本物业管理区域内的业主和物业使用人的使用。车位、车库不得转让给物业管理区域外的单位、个人。车位、车库有空余的，可以临时出租给物
业管理区域外的单位、个人。在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
车主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。
关键词 法律责任
业主和物业违反相关规定都将处罚
《征求意见稿》对于违反相关规定的情形也作出了处罚规定，针对物业服务企业，如擅自进驻物业管理区域的；撤出物业管理区域未移交物业管理用房、共用部位、共用设施设备的；物业服务合同尚未终止，擅自撤出物业管理区域的；物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业，原物业服务企业拒不退出物业管理区域的。将由市房产行政主管部门责令限期
改正，可以并处1万元以上5万元以下罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。
而对于业主大会，若业主委员会擅自同意他人利用共用部位、共用设施设备进行经营的，由县、区房管部门责令其限期改正，可并处责任人1千元以上1万元以下罚款；有的，所得用于补充专项维修资金。
温馨提示
有关单位和各界人士如有修改意见，可在2015年11月15日前通过以下方式提出：
一、通过电子邮件方式将意见发送至：xzfgk5531189@163.com。
二、通过信函方式将意见寄至：
南宁市法制办公室（邮政编码：530028，并在信封上注明“对《南宁市物业管理办法（修订征求意见稿）》的意见”。
三、通过传真方式将意见传真到：0771-5534119。
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