[摘要] 近年来，南宁五象新区的楼盘如雨后春笋般冒了出来。但有部分购房者花了钱，却只买了一张开发商画的“饼”：开发商还没有买地，就开始卖房收钱，至今地上还是一片荒草。近几个月来，在五象中央广场、美丽城、天创国都、广源大都会、亚美国际、坤澜香堤等多个楼盘，出现了购房者集体维权现象。
关注购房陷阱之案例篇
南宁一些开发商违规卖房，购房者交款后一直得不到房子，多次要求退款未果
以为捡到馅饼谁知掉入陷阱
购房者说，楼盘已过了开工时间，但现在还是一堆堆黄土。广西新闻网-南国早报报记者 李俭芹 文/图
近年来，南宁五象新区的楼盘如雨后春笋般冒了出来。但有部分购房者花了钱，却只买了一张开发商画的“饼”：开发商还没有买地，就开始卖房收钱，至今地上还是一片荒草。近几个月来，在五象中央广场、美丽城、天创国都、广源大都会、亚美国际、坤澜香堤等多个楼盘，出现了购房者集体维权现象。记者调查走访发现，这些人交了房款后，房子至今没影，钱也拿不回来
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多家网站推介 描绘美好蓝图
2011年，蔡先生来南宁旅游时，被销售人员带着去五象新区看亚美国际的项目地址，“当时就是一座山头，完全没有开发痕迹，也没有销售中心。”但他听说五象新区是南宁重点打造的一个新区，觉得投资机遇来了，跟着销售顾问去交了20%的房款，共计十几万元。接下来几年，蔡先生为了追回房款，多次跑来南宁，花费巨大，“即使追回款项，我也损失了一大笔钱”。
记者在百度搜索“坤澜香堤”，关于该楼盘的信息很多。一家房产网站以新闻报道的形式介绍了该楼盘，标题为“坤澜香堤69~109平方米的户型在售，价格区间为6080~8488元/平方米”，文内提到，这里规划有住宅、别墅、写字楼、超五星级酒店、会所、学校等，是一个综合的现代化高端都市生活社区。但大多数网站，完全没提该楼盘是否有上市销售的资质。
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楼盘资质不全 无法按时开工
2014年，何先生在南宁某楼盘看房，一女子塞给他一张彩页，上面有“美丽城”房地产项目的介绍，他被拉去看了地块。何先生交了12万余元首付款和4万余元中介咨询服务费后，和广西美满园房地产开发有限公司签订了《合作建房合同》。但项目未按时开工，何先生才得知该楼盘五证未全，属于违规销售房产。在房产部门的协调下，何先生拿回了首付款，但中介咨询服务费至今未退还。
几天前，记者同何先生来到“美丽城”项目的销售代理公司，自称是该公司法律顾问的陈律师接待了何先生。陈律师说，“美丽城”的土地性质为商业用地，如果按开发规划变更为商住用地，得向国土部门交纳数千万土地款，“但开发商没钱，截至今年10月仍未成功变更”。今年6月份，中介公司停止了代理销售的业务。对于购房者要求退还中介咨询服务费的诉求，陈律师称，中介已经按照合同约定完成了相应的工作，所得的收入已用于人工等各项费用，如果要退，也要等法院判定，并由开发商赔偿中介损失约100万元后，中介再跟购房者清算。
何先生认为，现在开发商不露面，中介打太极，主要还是不想退钱，“再耗下去，万一开发商携款潜逃，初交付的钱款都将打水漂”。
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维权400多天 始终未能退钱
2014年3月，方先生交了20多万元首付款，购买了“五象中央广场”一套住房。刚交费没多久，他就发现该项目多处违规，开发商连土地证都尚未取得，购房者已经抱团要求退钱。今年10月22日，记者见到方先生时，他捧着一本厚厚的笔记本说，从去年8月至今，他用400多篇日记，记下了60多名维权者的各种经历，以及开发商前后迥异的说法。
记者了解到，该项目由南宁金之库房地产开发股份有限公司开发。由于开发商尚未取得商品房预售证就向购房者收款，2014年12月被南宁市房产监察支队行政处罚，并被责令10日内退回擅自预售的购房款，但时至今日，绝大多数购房者并没有拿到退款。
开发商一高管称，公司内部更换股东，再加上代销公司存在将废弃票据继续使用、私开票据、一房两卖等情况，造成财务混乱。因此，在退还少量购房款后，为了进一步核实账目，开发商已暂停退款。10月27日，代销公司相关负责人表示，他们所有的行为，都是开发商授权委托进行的，并不存在违规操作的情况。 关注购房陷阱之监管篇
据南宁市房产监察支队介绍，由于监管政策滞后，很难拿出有效办法来杜绝开发商的违规行为
处罚力度有限 损失难以挽回
购房者拿着广告页说，开发商描绘的景象已经成了泡影。 广西新闻网-南国早报记者 李俭芹摄
买房必须看五证是否齐全，开发商连《国有土地使用证》都拿不出，购房者为何还愿意给钱呢？
明明是买卖关系，开发商为何签合作合同？
发生维权纠纷后，购房者多方求助，为何仍难挽回损失？
记者调查发现，购房者的心态是导致他们陷入困境的主因。他们一旦掏钱出来，由于监管制度不给力，有关部门只能在办证进程上制约开发商，却很难为购房者挽回损失
购房者
明知问题很多 还是掏钱买房
杨先生在区直某单位工作，学法律的他买房之前，就已得知“五象中央广场”不但没取得预售证，就连土地都还在另一家单位名下。既然如此，为何还要买这里的房子呢？杨先生说，他们单位一些人也买这里的房子，他们觉得“这个楼盘应该是靠谱的”。
记者走访了近10个楼盘，调查了100余人，60%以上的购房者交款时都知道这些楼盘存在问题，比如没有取得预售证、是小产权房等，只有少数购房者是在完全不知情的情况下，被销售人员“忽悠”着买了房，事后才明白上了“贼船”。
何先生当年交完定金后，“五象中央广场”工作人员私下告诉他，开发商内部矛盾重重，一旦资金出问题，是无法按期开工的，劝他赶紧退钱。但何先生认为，开发商内部有矛盾，正是“捡便宜”的佳时机。如今，他既拿不到房，又无法退回钱，不由得后悔万分。
南宁市房产监察支队执法人员称，他们巡查时，如果发现一些项目存在违规销售行为，就会立刻介入调查，意在及时阻止购房者。但购房者对此十分敌视，认为监管部门挡了他们的财路，甚至去阻扰执法工作。这名执法人员说，他们在之前发现了问题，想办法拦住购房者交钱，其实是有利于购房者的。购房者的钱款一旦支付给了开发商，是很难要回来的。比如说中介费，可能已被分给销售人员作为提成了；其次，有些开发商买地遇阻后，有可能携款潜逃；有些开发商后面补办手续，得以开工建设，但完全不会按照当初约定的超低价换签商品房买卖合同，而是要求购房人补交房款。
记者走访时发现，很多问题楼盘的开发商都会选择有利于自己的方式来跟购房者周旋，他们大多数不会在项目所在地设置销售中心。南宁市房产监察支队执法人员分析称，他们在巡查过程中发现，这类违规销售的房产，都是由销售人员通过散发小广告、网上发布信息等来招揽客户。他们这样做，一方面是想躲避监管部门的检查；另一方面，免得发现问题的购房者上门维权，影响销售。但这对购房者来说是有害无利的，一旦房产出售完毕，购房者就很难再找到开发商。
在走访中，记者发现，开发商跟购房者签订的非《商品房买卖合同》，而是《合作建房合同》或者《合作建房协议》等。明明是买卖关系，为何变成了合作关系了呢？
南国早报公益律师唐建勇说，个人出资与企业合作建房，然后获得一套房，这是一份变相的销售合同。从政策监管上来说，在取得相关部门的销售许可证之前进行销售，是要被行政处罚的，因此，它首先是想规避政策监管；更重要的是，开发商想要逃避民事责任。
唐建勇说，销售合同是民事权利义务关系的协议，首先要遵守国家的法律和政策，一旦违背这个原则，法院就可以判定该合同无效，开发商要全数退还购房款，如果给购房者造成损失，开发商还须赔偿。可如果是合作合同或者合作协议，说明双方都是商业投资行为，双方共担风险、共享利润。他举例说，如果房子建不起来，按照销售合同，购房人已经付款，开发商必须承担违约责任，赔偿购房者的损失；如果是合作关系的话，购房者作为合作一方，很难向另外一方追究责任。
唐建勇提醒市民，这是开发商规避责任的方式，购房者如果签订合作合同，无疑是将自己的权利葬送了，还有可能替开发商“背黑祸”。
监管方
政策相对滞后 难以有效监管
不少购房者交付房款后，才发现项目存在多种问题，去找开发商退款，但开发商不接电话，还玩起了失踪。无奈之下，购房者选择报警、拨打市长热线、向房产监管部门投诉等方式来维权。
南宁市房产监察支队介入后，发现行政处罚的效果并不好。该支队负责人说，《城市商品房预售管理办法》从1995年开始实施，距今已经20年了，虽然后来经过修正，但处罚力度不大，对开发商起不到震慑作用。该负责人举例说，开发商如果没取得商品房预售证就向业主收房款，可认定为违规，但相关法律规定罚款不得超过3万元。单单一个业主就要交十余万元房款，一个项目涉及数百人，违规金额多达数千万，“对开发商来说，3万元的违法成本太低”。
有其他的行政手段来监管开发商吗？该负责人说，有非常严厉的法律规定，即没收违法所得，但在现实中很难操作。因为这些违规项目在收款等方面存在很多问题，比如五象中央广场项目，开发商自己都无法理清购房者交付的钱款账目，一旦政府没收，就等于接了烫手山芋，开发商会跟购房者说“钱已经被政府拿走”，转而将其与购房者的矛盾转化成购房者与政府之间的矛盾。因此，基于这些钱款的来源问题，有关部门也不敢轻易去没收。
据介绍，房产监察支队或许可从行政审批方面来制约开发商，如果开发商没有退还购房者的钱款，房产部门可将此违规行为知会国土、规划等部门，在办证方面严格把关。但监管部门也没办法强迫开发商退还购房者的钱款。因此，在事后的监管过程中，购房者交出去的钱款，往往很难挽回。
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