房地产出现“裂痕”?专家:买房时机或在“今明两年”出现

进入2021年，楼市阴晴不定，有人说涨、有人说跌。

经济学家张五常从居民财富方面建议“房价越高越好”，他认为，在不考虑房产分配均衡性的情况下，房价越高代表着百姓的家庭财富越多，所以房价当然是高了好。从张五常的观点来看，本质上是支持房价上涨的。既然认为房价该涨，那么买房当然越早越好。

与此同时，房地产大佬王健林指出，纵观世界各个国家房地产发展史，没有哪个国家的房地产能持续兴盛超过50年，所以万达才转身文化旅游。

张五常认为房价会涨，王健林认为房价会跌。看到这里，刚需们依然是迷茫的：有人说会涨，有人说会跌，什么时候才是买房时机呢？到现在依然是一个大问题，这也是刚需们真正关注的问题“如果房价要跌，那当然是应该等等，如果房价要涨，那当然是赶紧购买。”房地产出现“裂痕”，专家：买房时机或在“今明两年”出现！时间基本划定，3年后或关门。

01首先，什么叫做买房时机

所谓的买房时机，主要表现为2个时机（时间点）：

个：如果接下来的房地产可能有大的前进势头，房价可能有较大的一波上涨，那么在上浮前夕就是良好的购房契机，这个时候买房相对划算，今天100万元买入的房子，在明天或者2个月之后能涨到105万元、120万元，妥妥为购房者带来巨大的利润差。

第二个：如果房地产或开始下行，房价也有了下滑的趋势。那么刚需买房就应该再等等，等到市场上的房价确实出现了下滑（开发商对新房打折促销，或者二手房市场阴跌不止，二手房成交价下降）之后，房价低谷期再出手购房不迟，这样或许能捡到便宜的房子。

从1998年至2020年，房地产发展20余年，几乎每隔2年都会出现一次房价涨跌更替的情况，也就是说，在每一个价格波谷期，都是刚需出手的时机，然而身在其中的刚需不知所措，市场迷局中没人能清晰地识别清楚，以至于错失良机。

02其次，买房窗口期的几个特点

总结起来，买房窗口期主要是指“房价等待刚需”，给了房地产市场上的刚需们充足的时间去凑钱、去识别、去分析买房是否合适。指闻君认为，有3个方面的前提条件：①地价不再上涨；②金融政策平稳（趋于收紧）；③开发商有可能打折。从2021年7月份的房地产动态来看，这3个条件基本都已经具备了。

在地价方面，根据中指研究院数据，20201年1-6月份，300个城市累计土地出让减少9.6％，成交量下降11.8％，成交均价上浮27.4％，溢价率提高了1.4个百分点。在上半年土地出让金总额达到2.55万亿元，同比上涨12.4％。一季度土地出让下滑，二季度土地出让同样放缓，在两季中的供地新举措下，土地市场总体平稳。

房地产的面粉价格不再大幅上涨了，面包的价格自然有所调节。

在金融政策方面，自从买房贷款利率切换为锚定LPR之后，至今已经连续14个月没有变化过，而各大城市的房贷利率开始走上了大幅上涨之路，目前百城房地产首套房利率平均5.6％，二套房平均5.9％，高利率的情况下，购房需求有所抑制。与此同时2020年住建部联合央行首次提出“三条红线”，2021年提出“双限令”，都直指银行向房地产的大规模融资渠道。

在房地产促销方面，现如今迹象很明显，一方面限贷令和三条红线压缩了房地产的融资额度，另一方面房企们还有巨额的历史融资导致的巨额债务需要偿还，在这个时间差里如何应对才是关键的事情。根据克而瑞数据显示，2021年房企们有1.2万亿债务到期，7月份既有1400亿元债务要偿还。该怎么办呢？估计只有一条路：促销降价。

03那么，为啥说窗口期只有2-3年时间呢？

根据“三条红线”要求，全面开始执行在3年之后开始，从2021年至2023年，这是试点期，政策给了房地产市场充足的缓冲期，并不会这么快一刀切进行。

根据监管部门消息，要求试点企业在2023年6月30日之前，完成降负债目标，这也就意味着，真正开始对房企们有大影响的限制将在3年之后开启，所以说在接下来的2年时间里，依然是楼市裂痕期，留给房企们的时间不多，给了刚需足够的契机。