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要问桂林哪个区域（房地产）发展快，灵川必须算一个。不说别的，就说这次的人口普查结果，桂林市常住人口数量493万，人口数量前三的县区是全州56万，临桂55万，灵川42万。
再看人口增长情况，常住人口桂林全市增加19万人，增加量是临桂区11万人，增量前三的是七星区9万人，灵川县7万人。
这些年，灵川交通升级、产业提速，区域房地产开发建设更是如火如荼。也难怪很多人都感叹：“灵川正在以桂北新城的身份，悄悄刷新大众的认知。”上一期小桂探盘带大家看了灵川的高铁产业园板块，本期小编将带大家走进灵川新区板块，一起感受城市新面貌，探讨新区发展价值。
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探新区面貌
灵川县新区板块涵盖的范围，大致是湘桂铁路以东，甘棠江以西，绕城高速以北，甘棠桥以南区域。
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从地图上可以看出，灵川新区板块，无缝衔接灵川老城区和八里街，靠近漓江上游甘棠江。
小编以前来灵川新区，总感觉就是来这里“吃土”的，因为放眼看去，整个新区就是一个“大工地”。
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不过，经过近几年的开发建设，如今灵川新区楼盘林立，耸入云天的幢幢高楼让小编不得不感叹，变化真大！
小编从市区出发，经灵川大道一路向北，到达千年桂林时就感觉进入了一个不一样的新区。站在灵川的首座天桥——白马天桥上，小编仔细打量了一番，片区内白马服饰城、神龙汽车城等专业市场已经开业；道路整齐划一，路上车来车往，车流中时不时出现的大型货车，这一切都提醒着小编——灵川的商贸物流发展正风生水起。
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事实上，根据规划定位，灵川的发展思路是“以桂黄公路为主线，大力发展沿线商贸物流业，积极培育专业市场，打造现代服务业核心示范区”。
如此看来，目前灵川以汽配、建材、服装、食品、粮油、机电等为主的专业市场已经初步形成，这里，将是桂北新城的物流聚集区和商品集散地。不过，根据小编的实地走访情况来看，白马服饰城等专业市场的人气并不是特别高，上升空间还很大。与此同时，房地产的开发建设，在灵川新区称得上是重量级。在官方发布的灵川2021市级重大项目中，就包括了灵川新区的万象商贸城、灵川碧桂园、大龙城、大龙府、新城安厦·大都会、新安厦·学府滨江、融创九棠府等一系列房地产项目。
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灵川碧桂园实景图
小编探盘的重点，也就是新区这些楼盘项目开发建设及片区状况。从2018年开始，众多房企开始陆续进驻新区，扎堆开发。现在再看整个新区，已经高楼林立，多个楼盘外立面已经华丽呈现，而部分楼盘已经实现了交房。整体来看，该片区楼盘建筑类型几乎都是高层、超高层住宅，楼盘产品虽然同质化现象普遍，但各个项目还是有各自独特的风格与魅力。
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探产品
小编探盘发现，绿涛甘棠府是一个自带商业综合体的府系高端住宅区，灵川碧桂板式住宅+江景高层的产品组合让人眼前一亮，而新安厦学府滨江更是拿出“杀手锏”——空中合院产品+独享名校部分学位，此外还有融创九棠府，项目结合中国传统文化，营造当代高端居住体验。这几个楼盘为了在竞争激烈的市场中脱颖而出，带来新的理念为新区注入更多活力，其他楼盘自然也不甘落后。比如打造百亩美式低密住区的新城安厦大都会，建造生态公园大城的大龙府，规划有空中墅和多层洋房的缇香郡，立志打造桂北富氧社区的天驰桂宏达公园悦府，不同主题的楼盘给购房者提供了多样选择。
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大龙府营销中心实景图
各项目主力户型为三、四房，具体从面积段来看来，一般是88-110㎡小三房、舒适三房，118-140㎡紧凑四房、阔绰四房。部分项目得房率较高，106㎡也做到四房的设计；部分项目甚至推出有150㎡以上的五房，可以说，整个片区的户型兼顾刚需、改善人群。
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绿涛甘棠府建面约122m2户型图
小编仔细研究了一下各家楼盘的户型，发现各大楼盘的设计基本雷同，清一色的餐客连厅，动静分区，大多数都有南北双阳台，卧室带飘窗，厨房有U字型、L型两种设计。从装修情况来看，当然还是以毛还房为主，少量项目有精装房，依小编观察，精装房只是作为楼盘的小小尝试。虽说户型产品同质化，但细细琢磨，也会发现不一样的。以89平方米左右小三房为例如，有的楼盘如融创九棠府做了3房2厅2卫，但大龙府的88㎡却设计成3房2厅1卫。这样的设计，并没有好坏之分，购房者可以根据个人需求有所选择。
融创九棠府建面约106m2户型图
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探房价
至于房价，大家都说灵川是刚需大本营，小编实地探盘后发现大家的眼光是雪亮的。灵川新区的未来价值和潜力已经被众所周知，但由于基建等各方面还不够完善，加之撤县改区未有实质性的进展，目前灵川新区房价依然处于桂林楼市房价底层。而且由于近几年的连续开建设，整个片区明显”供大于求“。目前，很多楼盘都采取”以价保量“的营销方式，甚至一段时期内还打起了”价格战“。
为了能让大家更清楚的了解新区板块的房价，小编跑遍了各大楼盘，不仅了解到了各楼盘均价，还收集了各个项目热销户型的置业计划表。
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均价表
总的来说，缇香郡、灵川碧桂园、大龙府、融创九棠府、新安厦学府滨江这些楼盘折后单价约4000-4500元/m2，首付10万左右可以买到建面约115m2的房子。而新城安厦大都会、绿涛甘棠府、天驰桂宏达公园悦府价格相对略高，折后单价约4700-5400元/m2。
如果只看价格的话，实在是令人心动。小编特别精选了两个户型的置业计划表给大家参考。
大龙府建面约89㎡的3房2厅一卫户型，总价36.6万，首付按20%算，约7.6万，商贷30年按揭月供1700左右。
而灵川碧桂园143㎡的江景房，总价大约62万左右，这在主城区根本不敢想象。
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灵川碧桂园16-2801置业计划表
仅仅是看价格，虽然心动，但买房毕竟是件大事，还需要综合考虑各方面的因素，比如交通区位、路网建设、公共交通、教育、医疗、生活等方方面面的配套。
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探交通
该片区靠近桂林绕城高速、泉南高速，衡友线穿过其中，东二环、西二环、灵滴路、百花东路、青莲路、东环路、金山路等辅路纵横交错。
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有了四通八达的交通作为基础，从新区到桂林北站、桂北客运站，桂林市中心等，都可以方便快速出行，当然乘坐高铁是的了。
公共交通方面，有306、301、302、102等多条公交路线，比如在东家山站下车，步行两就能达到绿涛甘棠府营销中心。不过，目前到达新区的融创九棠府一带楼盘小区的公交车，还是相对欠缺，或许等片区的楼盘不断交付后，公交线路会更多起来。
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东家山站站牌
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探配套
据小编观察，目前片区主要靠灵川大道两旁的临街商铺满足人们基本日常所需，小吃店、便利店、银行、水果店等在这条大道上都能找到，想去大型商场还得前往白马服饰城或八里街。据悉，周边正在建设大龙城商业广场，项目集吃喝玩乐购为一体，等这个商业综合体完工后，将会大大提升人们的生活品质。至于很多人关注的教育问题，离各楼盘较近名气也不错的是宝湖中学，一所涵盖小学、初中、高中的私立学校，可容纳约3500名学生，该学校于2020年9月正式招生，不过一个学期上万的学费，让很多该片区的家庭相当有压力吧。
宝湖中学实景图
至于公立学校，附近只有灵川镇中心校、甘棠实验小学，不可否认，随着人口增加，在教育资源这块，灵川新区面临的压力很大。小编打听到的消息，在该片区有大面积的预留建设用地，可以弥补这方面的短板，公立学校正在规划中，但何时建、何时能投入使用，还是个未知数。医疗资源方面，该片区较近的医院，有灵川县人民医院和妇幼保健院，一般情况下，也不用往大医院跑，何况还有一所规划中的医院，一切空缺都会慢慢填补。相对于其他区域较为成熟的配套设施，灵川新区还处于“拓荒期”，尽管各种配套相对落后，不如人意，但是该区域开发潜力巨大，等各种规划落实，相信新区会彻底改头换面。
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探盘建议
灵川新区给小编的感觉还处在起步阶段，只能远观不能细看。表面上，鳞次栉比的高楼使得该区域充满朝气与活力，实际上有点“体虚”，但也不用过于担心，成熟片区都是慢慢熬过来的。有时间等，等得起配套渐渐成熟的购房者们，可以重点考虑该片区，毕竟，新区房价很接地气。
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楼市黑镜2021-07-29 20:41:45
