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上周南宁楼市整体均价为7616元/㎡ 环比下降0.13%

——宝创地产周报（9.28-10.11）

宝创地产  2015-10-13 17:59

[摘要] 总体而言，“银十”楼市开端共有5个项目集中放量，市场热度维持在较高水平。国庆期间楼市整体成交量较为平稳，与去年相比未出现明显的波动。近期由于各项目处于顺销阶段，预计短期内推盘节奏有所放缓，但10月中下旬市场活跃度将有所回升。

一、宏观解读

1、宏观经济

2015年1-8月南宁市经济运行情况

9月28日，南宁统计局发布2015年1-8月南宁市经济运行情况，1-8月，全市921家规模以上工业企业完成工业产值2018.92亿元，同比增长16.2%；规模以上工业增加值完成605.81亿元，同比增长8.3%。1-8月，全市固定资产投资1878.01亿元，同比增长18.64%，其中房地产开发投资完成381.04亿元，同比增长25.12%。房地产方面，1-8月全市商品房销售面积508.79万平方米，同比增长18.81%。商品房销售额同比增长17.31%。居民消费方面，1-8月全市居民消费价格总水平累计上涨1.9%。

南宁市经济运行方面，由于南宁工业主要行业生产增速有所回升，促使1-8月南宁市规模以上工业企业完成工业产值和增加值增速进一步扩大，投资方面，全市固定资产投资仍保持较快增长，其中房地产开发投资和民间投资的增长对全市固定资产投资增长的贡献率大，而房地产市场方面继续保持平稳运行，商品房屋销售面积较1-7月增速有所扩大。居民消费方面，八大类指标呈“七升一降”格局，其中衣着类上涨8.7%，是全市居民消费价格总水平上涨的主要拉动力。

2、规划及建设动态

南宁地铁1号线隧道全线贯通

9月25日，据南宁轨道交通公司获悉，1号线实现了全线“洞通”的里程碑节点的工程目标，1号线建设全面进入机电设备安装新阶段。接下来还将推进“轨通”“电通”“信号通”“车通”等步骤。地铁1号线东段（南湖站—南宁东站站）预计到明年6月28日10个站点将实现载客运营。

宝创点评：

南宁地铁1号线隧道全线实现贯通表明南宁的首条地铁将有望如期竣工，而地铁1号线东段（南湖站—南宁东站站）将于明年实现载客运营，这将有利于进一步完善火车东站周边的交通网络，提升地铁沿线区域地产项目价值。

3、政策法规

首套房首付比例降至25%

9月30日，央行与银监会联合发布通知，在不实施限购措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。

公积金异地贷款业务全面推行

住建部、财政部、中国人民银行下发通知,全面推行异地贷款业务。缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地住房公积金个人住房贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。缴存地和购房地住房公积金管理中心应相互配合，及时出具、确认缴存证明等材料，办理贷款手续。具体办法由住房城乡建设部另行制定。

央行信贷资产质押再贷款扩围

10月10日，央行宣布，在前期山东、广东开展信贷资产质押再贷款试点形成可复制经验的基础上，决定在上海、天津、辽宁、江苏、湖北、四川、陕西、北京、重庆等9省市推广试点。信贷资产质押再贷款，是指央行向商业银行发放的贷款，此前央行为银行提供的再贷款基本是信用贷款，即没有抵押物和质押物。

宝创点评：

在楼市压力仍旧未能解除的情况下，近期商业贷款低首付款比例下调和公积金异地贷款的全面推行将进一步降低购房门槛。之前已针对公积金贷款降低首付比例至20%，此次降低商业贷款首付比例将扩大政策影响面，加上公积金异地贷款的全面推行将促进客户异地购房需求。此外，央行扩大信贷资产质押再贷款试点范围，有利于提高货币政策操作的有效性和灵活性，从另一侧面反映出央行已有放宽货币政策释放流动性的进一步动作。

二、一级土地市场

本周无新增土地出让

三、南宁楼市整体概况

上周南宁楼市整体均价为7616元/㎡,环比下降0.13%。

四、房地产市场观察

1、开盘项目整体情况

开盘项目情况

2、新增预约动态

3、营销活动监测

综述

宏观方面，规模以上工业企业实现利润总额同比降幅持续扩大，工业企业生产经营困难问题仍存，工业增长缺乏动力。9月PMI仍处于临界点以下，我国目前内外需求依然偏弱，制造业下行压力仍然较大。1-8月南宁市规模以上工业企业完成工业产值和增加值增速进一步扩大，全市固定资产投资仍保持较快增长，房地产市场商品房屋销售面积增速扩大，全市居民消费价格总水平也有所上涨，整体经济运行情况较为平稳。

政策法规方面，首套房商贷首付比例降至25%以及公积金异地贷款业务全面推行进一步降低了购房门槛，在之前政策的基础上将扩大政策影响力度。今年楼市政策仍在不断放宽，但整体上未取得预期效果，也反映出在目前经济下行压力下，楼市表现提升尤其是三四线城市仍不理想。另外，央行信贷资产质押再贷款扩围，进一步释放货币流通性。

楼市表现方面，国庆节期间，楼市一线城市成交量同比均出现上涨，但环比呈现走低趋势，反映出楼市企稳的根基仍不稳固，市场预期的转向亟待观察。南宁楼市今年国庆期间楼市整体成交量较为平稳，与去年相比未出现明显的波动迹象。由顺销主力项目的统计来看，国庆期间，大部分主力项目的去化速度与节前基本持平，良庆区品牌项目的成交表现较为突出，良庆区玉洞片区新近成交走势提升明显，区域热度进一步提升。而兴宁区近来新入市项目较少，且嘉和城等品牌项目因其销售策略原因节前已进行集中放量，国庆期间成交较少，降低了区域的成交表现。国庆期间南宁楼市整体均价为7616元/㎡,环比下降0.13%，整体楼市保持较高的活跃度。共计有3个住宅项目开盘，1个商业项目开盘。其中有2个为新入市项目，分别为江南区的华南城·江南华府二期、青秀区的盛天·青山郡及荣和·悦澜山，良庆区的恒大·国际中心。西乡塘区的大嘉汇·尚悦在节后开盘推新。

从开盘表现上看，江南区的华南城·江南华府本次开盘为项目二期组团首次开盘，推售住宅9、10、17#共576套房源，均价5500元/㎡，成交客户以中青年刚需客户为主，部分为投资客户，项目采取低价入市策略，开盘推新价低于片区均价。但由于蓄客量不足，项目本次开盘去化较低。青秀区的荣和·悦澜山本次开盘为项目首开，推售3#、5#、6#、7#一单元共688套高层住宅。开盘均价7500元/㎡，成交客户以中年实力刚需型客户为主，主要来源于青秀区、兴宁区。项目品牌口碑、环境配套优势得到客户认可。其采取低价入市策略，基于品牌口碑采取的老带新推广策略是取得较高成交量的主要原因。盛天·青山郡本次开盘同为首次入市，主推3#共220套高层住宅，开盘当天同时推出1#单层、2#一单元。开盘均价7200元/㎡，热销户型为71-77㎡，成交客户为中青年刚需型客户，主要来源于青秀区、部分为外地客户。盛天·青山郡以其柳沙半岛刚需盘为卖点，以项目品牌、环境配套吸引购房者。良庆区的恒大·国际中心本次首次开盘入市，推售项目购物中心地下负一层及地上六层所有商铺，项目采取铺面5+5商业返租的营销策略，在目前区域商业尚未完善的条件下对投资客户具有较大的吸引力。此外，恒大品牌口碑，项目规划以及地处五象总部基地核心圈地段优势是其首开去化较为理想的原因。西乡塘区的大嘉汇·尚悦为年内第二次开盘推新，本次开盘价格与前期变化不大，由于安吉万达广场的带动以及推售户型设计较为合理，因此当天成交情况较为理想。

总体而言，“银十”楼市开端共有5个项目集中放量，市场热度维持在较高水平。国庆期间楼市整体成交量较为平稳，与去年相比未出现明显的波动。近期由于各项目处于顺销阶段，预计短期内推盘节奏有所放缓，但10月中下旬市场活跃度将有所回升。

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