岁末年初，一路狂奔的楼市再度被搅动：国务院表态将遏制房价过快上涨后，一个个调控政策就像一道道，欲让飞涨的房价刹车；各地的系列调控措施也随之纷纷跟进出台。
房地产市场是明显的“政策市”，受政策的影响巨大。回顾过去5年的房地产政策，在稳定、控制、有保有压、先扬后抑等基调措施之后，楼市的行情也走出了一个“平稳回暖、急速升温、冰天雪地、悲喜交加”过山车似的轨迹线。2010年初，政策的再度收紧，使得楼市的走势一时又变得神秘莫测。
在新一轮的宏观调控下，厦门楼市的走向还需看政策落实情况。
2005年、2006年
政策基调：控制住房价格过快上涨
关键词：国八条、90/70、个税强征
2008年
政策基调：先压后保
关键词：降息、利率7折、税费减免
调控效果还看落地
地产观察
2005年、2006年，国家针对房地产市场出台的政策法规数量之多、频率之密，堪称前所未有。
2005年4月，国务院常务会议明确提出解决房地产市场存在问题的“国八条”；随后国办在《关于作好稳定住房价格工作的意见》中明确，加大个人购房转手交易税收调控力度、禁止期房转让、满足3个条件普通住房享受优惠、依法制止炒地行为；6月，对个人购买住房转手交易征收营业税。
2006年，政策更为收紧。5月，“国六条”正式出台，其中影响的莫过于“90/70”政策、个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限由两年延长至五年。紧接着，8月1日起，各地税务部门在范围内统一强制性征收二手房个人所得税。
市场反应： 2005年，厦门楼市经历了先扬－后抑－再扬的过程，全年房产成交量明显呈“Ｎ”型走向，但成交价格总体保持较平稳的涨势。
尽管这两年，调控政策出台密集，但并未给快速上涨的楼市以实质性的遏制，许多投资客仍轻松在楼市中逍遥。2006年，厦门的房地产市场也进入了一个近乎“疯狂”而又“疯涨”的年代。
2008年的政策风向转得比较快.上半年主要是抑制楼市过热，防止房价过快上涨。下半年，金融危机影响显现，国家开始实行积极财政政策和适度宽松货币政策，作为拉动内需重要工具的房地产受到重点扶持。
9月起，央行连续5次下调存贷款利率。10月，财政部出台一系列刺激楼市需求的政策。包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；暂免征收印花税和土地增值税；首次购房首付比例下调至20%及0.7倍优惠利率等。12月17日，明确改善型住房比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让营业税实行一年减免政策，征免期限由5年改为两年。
市场反应：2008年的厦门楼市先是受2007年“9·27”新政影响，住宅成交量直线下挫，降价、流拍、退房等成为阶段性的主角。下半年，随着国家救市政策的实施下，厦门调整了“购房入户”政策和普通住房标准，出台“厦门十条房贷新政”，并发布“首套房”界定标准，降低购房成本，刺激了刚性和改善性需求的释放，为2009年的市场回暖奠定了基础。
去年起热闹非凡的楼市，也成为悄然悬在房地产市场顶上的达摩利斯之剑。为了防止房价过快上涨所带来的危机，政府启动了新一轮针对房地产市场的宏观调控。
此次宏调，政策主要集中在增加供地、打击囤地、差异化信贷政策等方面，与之前楼市调控措施相似，并未有更多新招。其中二套房首付超四成、增加保障性住房等多数政策，其实一直在实施，此次再次重申，显示了中央对遏制当前房价不理性上涨的决心。但调控效果如何，至少目前仍有待观察。
任何一轮房地产宏观调控，总体的推进基本都分三个层次：一是国务院出台思路或方针；二是相关部门或单独或联合出台细化措施；三是地方政府根据国务院和部委文件因地制宜出台地方实施方案。因此，如果在中央紧缩型调控政策面前，地方政府却无动于衷，那么要真正做到抑制房价就会比较困难。
此番，中央政府在措辞中使用了“遏制”一词，并且给“部分城市”敲响了警钟。那些房价偏高、受到重点关注的城市，所承受的压力无疑超过以前。因此，多个城市已积极行动起来。
有专家指出，那些能较好落实中央政策、切实细化遏制房价措施的城市，2010年其楼市将出现明显调整。当然，调整是良性的，在利率仍维持较低水平的情况下，不会改变房地产行业向好的趋势，房价在调控下亦不会大起大落。
2009年
政策基调：执行优惠政策到“遏制部分城市房价过快上涨”
关键词：宽松、国四条、拿地首付不得低于50%
2007年
政策基调：抑制房地产价格过快上涨
关键词：限外令、二套房、不断加息
2007年3月，商务部发布《关于2007年吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。同样在这一年，央行开始加息，全年共计6次加息，10次上调存款准备金率，房企融资成本逐渐增大。
9月27日，央行与银监会联合发出 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。随后的12月，央行、银监会又发布 《补充通知》，规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”。《补充通知》一定程度上改变了359号文对购买第二套房“一刀切”的做法，保护了有升级置业需求的消费者。
市场反应：同许多重点城市一样，2007年上半年，厦门成交量在高位运行，导致房价扶摇直上，在历经7、8两月起伏震荡后更不断攀升，创下新高，同时“地王”频被刷新。与市场疯狂表现相对应的是中央宏观调控频繁发力，并最终在“9·27”强有力的“二套房贷”政策中急转直下，投资需求被抑制，加息也耗尽了购房者的购买力，厦门楼市经历了最深刻的跌宕起伏。
这一年，2008年的优惠政策逐渐开始执行，经济刺激计划和宽松的货币政策成为支持房地产回暖的重要宏观背景，再加上市场潜在的刚性、改善性需求和强烈的投资性意愿，楼市迅速回暖，由低迷转为亢奋。
为遏制部分城市房价过快上涨，中央接连释放调控信号。12月，国务院常务会议决定不再延长二手房营业税减免优惠政策；提出“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”即“国四条”；随后，明确开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的50%”，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可约定在两年内全部缴清。楼市政策开始出现收紧迹象。
市场反应：2009年，当众多行业尚未从金融危机中复苏之时，房地产市场却迎来最辉煌的一年。从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，火爆连连。厦门市场上，也上演了“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的精彩。
2010年
政策基调：平稳健康发展
关键词：收紧
延续2009年底的政策收紧趋势，国务院办公厅在2010年初又发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，针对过快上涨的房价提出11条细化措施，涉及加大住房及土地供给力度、加大差别化信贷政策执行力度等诸多方面。
这一系列密集出台的 调控政策，透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显，限制投机的差异化房贷政策开始重回舞台中央。北京大学房地产研究所所长陈国强认为：“不出意外，针对房地产市场的‘地方版’配套政策调整将相继出台，尽管部分城市并不一定愿意。”
市场反应：政策变化是市场变化前奏，政策的出台将使各方对房地产市场未来发展的预期发生改变，但政策效果的显现需要一定的时间，对实际成交量及消费者的影响效应会有一个滞后期。在一系列政策的调控之下，2010年房地产市场的走向究竟如何，我们还需拭目以待。（厦门商报）
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