前言

刚过去的3月，复盘深圳楼市的交易数据，有人认为嗅到了春天的气息。

房地内参统计，深圳新房二手房3月的网签成交情况如下：

——新建商品房成交3079套，环比上涨54.57%，其中新房住宅成交2926套，环比上涨75.63%；

——二手房成交7146套，环比上涨64.05%，其中二手住宅成交6078套，环比上涨65.30%。

网签量上涨，对市场是有一定的信心鼓舞，大家也期待接下来会有更好的交易数据。但是同步发现，深圳在售二手房房源数量也在持续增长。

根据深圳市房地产信息平台公开在售二手房数量统计，截至2025年3月31日，全市有效在售二手房源71590套，对比上月同期统计的65745套在售房源增加5845套，环比增长8.9%。

换而言之，卖房的人越来越多了。有人说是对预期看好，所以才有了卖的意向。但是从另一个角度来看，我们认为，一些房子再不卖，估计还会面临更尴尬的状态。

其实，2020年和2021年我们已经多次提醒某些房产要清仓，卖比买更重要的时代到了。但是，真正做到的人，并不多。

即便到目前位置，我们依然认为，对有些人来说，现在卖比买更重要，要实现家庭去库存。所以2022年的时候，我们反复提醒过某些客户要尽快调仓了！对他们来说卖房才是投资、买房反而不是。

对有些人要多卖少买，卖劣买精，目的是实现家庭调库存价值巅峰。

而对能够进入有效资产领域、特别是能够具备门槛条件的，就要勇敢地趁着史诗级双收敛，价值化窄门开的趋势，享受难得一遇的转折机遇。

原因是，接下来房地产的分层将越来越严重。这么大的国家，会出现双G化，一面是香港化，一面是鹤岗化。香港和鹤岗是两个极点，然后房地产的价格价值就在这里边折腾了。

作为超级大国的房价结构，一定会出现这样的情况：有的房子甚至于是倒贴钱的，比如廉租房事实上就是倒贴，有些房子会是天价，以此来匹配效率最高的群体，效率最高的城市。

随着市场越来越发达和成熟，特别是以后开征房地产税，首先会出现的就是鹤岗化。所有缺乏交易流动性，租赁流动性，抵押流动性的地方，房子只能是倒贴的，成为地下室价格。在国际上很多国家都已经出现这个情况了。

我们国家以前是增量经济时代，所有的都在涨。接下来就进入流量博弈，这一幕必然出现。由于我们国家的效率提升太快了，更会导致全球之最的房地产减量运动，有效的房地产快速的减少。

而具备这三种流动性，以及另外的五维特征的，那就是香港化，这种房子迈向50万单价，然后迈向100万，也是正常的。而且这些城市和这些房产的房地产税是完全可以转嫁的，开征这个税对他们没影响，反而会因为价值的进一步集中而获益，这就是所谓的价值极化潮。

而在这2点的中间点及之上、但在价值极化潮之下的房地产，就会各自表现出时间资产的价值、稠密价值、精密价值、体验价值，收获各自的利益，对应各自群体的阶层，瓜分掉所有凝聚到房地产上的价值。其中的都市豪宅和超级都市豪宅，是最佳的选择。

卖比买更重要，关键是，能不能下定决心卖，有没有勇气买。这对绝大多数人来说，是极大的考验，艰难的决策。

2025年3月，深圳全市一二手商品房成交简要：

一手房成交概述：

♢总成交量：商品房成交3079套，环比↑54.57%，其中住宅成交2926套，环比↑75.63%；

♢区域成交排名：①宝安区729套；②龙华区647套；③龙岗区604套；

♢住宅成交排名：①宝安区704套；②龙华区641套；③龙岗区600套。

二手房成交概述：

♢总成交量：二手房成交7146套，环比↑64.05%，其中住宅成交6078套，环比↑65.30%；

♢区域成交排名：①龙岗区1674套；②福田区1295套；③南山区1177套；

♢住宅成交排名：①龙岗区1509套；②南山区999套；③福田区990套。

全市新房成交综述：

一手住宅成交2926套

2025年2月，深圳全市开发商品房共成交3079套，环比↑54.57%；成交面积315084.34㎡，环比↑33.27%。其中：

①住宅，成交2926套，环比↑75.63%；成交面积300042.34㎡，环比↑76.43%；

②商业，成交127套，环比↑56.79%；成交面积8140.1㎡，环比↑45.54%；

③办公，成交14套，环比↑7.69%；成交面积2243.67㎡，环比↓44.64%；

④其他，成交12套，环比↓94.83%；成交面积5659.80㎡，环比↓90.33%。

• 各区新房住宅成交排名：宝安区居榜首

①宝安区，成交704套，成交面积74533㎡；

②龙华区，成交641套，成交面积63663㎡；

③龙岗区，成交600套，成交面积57243㎡。

• 各区商业成交排名：南山区居榜首

①南山区，成交43套，成交面积3128.29㎡；

②宝安区，成交25套，成交面积1637.98㎡；

③福田区，成交23套，成交面积1641.39㎡。

• 各区办公楼成交排名：南山区居榜首

①南山区，成交10套，成交面积932.85㎡；

②福田区，成交4套，成交面积309.25㎡；

③其他各区均为0成交。

• 各区其他物业成交排名：龙华区居榜首

①龙华区，成交6套，成交面积4160.97㎡；

②龙岗区、宝安区，各成交3套，成交面积642.74㎡、856.09㎡；

③其他各区均为0成交。

成交户型：90~144㎡户型占比最高

本月4个项目获批预售，

住宅批售面积总套数1834套

3月合计10个项目获批预售，均为住宅项目，批售住宅面积约17.9万平米（环比↑85.41%），共1834套（环比↑66.73%）。

深圳二手房数据：

二手住宅成交6078套

根据@房地内参 监测，3月深圳全市二手房成交7146套，环比↑64.05%，成交面积约691110.38㎡，环比↑64.86%，其中住宅成交6078套，环比↑65.30%，住宅成交面积约597029.37㎡，环比↑61.87%。

住宅成交前三区域分别是：

①龙岗区，成交1509套；

②南山区，成交999套；

③福田区，成交990套。

二手房商业成交方面，全市成交561套，成交量前三区域分别是：

①龙岗区，成交125套；

②南山区，成交109套；

③福田区，成交91套。

二手房办公成交方面，全市成交149套，成交量前三区域分别是：

①福田区，成交38套；

②罗湖区，成交27套；

③龙岗区，成交24套。

二手房其他成交方面，全市成交358套，成交量前三区域分别是：

①福田区，成交176套；

②罗湖区，成交70套；

③南山区，成交55套。

注：上述数据由@房地内参 监测，原始数据来源于深圳市房地产信息平台