深圳率先回暖的房子，是哪种？

一年一度的深圳小一、小升初学位申请，很快又要开始了。近期，深圳几个区的教育局都公开发布了学位申请的提示，不少即将面临上小学、初中小孩的家长，开始紧张起来了，在各个公开渠道里，关于学位、学区房的咨询与搜索，又多了几倍。

关于学位房，早在2021年1月，我们便提示《学区学位房要尽快逃顶》，白纸黑字、极为准确：①《学区学位房投资的终结篇》、②《学位变革：房住不炒的收网》。其实高手圈2020年底就陆续出完了，但2021年则是学区房的最高点。

相对地说，没听劝而不在当时《清仓》的人，绝对是失去了20年的机会。而听劝了的呢，就得到了最高回报。还是那句话，“楼市是上下车很难、坐车容易”，因此上下车的时点把握最具价值。

如今四年过去了，深圳学位房整体从2019-2021年的高点，降至最低点跌幅约30%~60%，优质学区次新房下挫30%-40%，那种功能极差、只为占个学位的老破小普遍腰斩，最高的跌幅超过60%。

学位房的清仓缘起于我，如今到了重大的转折时间点，又面临20年来最好的购房待遇，我想有义务提示各位：

①三大信号：学位房为何将最先见底？

②此次见底走势，与之前截然不同。

③能收复失地，最看好的学位项目是？

因为学位房是最能针对全家的“勒索型”要价品种，而且被勒索者愿意为此对价。学位房绑架的是孩子教育，勒索对象是孩子父母与祖辈，因此对价能力极强。没有任何其它房产品种能与之相比！

之前，通过名师流动轮岗制、大学区制改革摇号入学、所有学校都冠名校前缀这些做法，将人们对于学区的认知模糊化了。触发了房价下挫。

但经过四年的观察，人们发现优秀学区的格局基本没变。

学区房的租金，也是所有房产品类中最为稳定的！过去这4年中，学区房租金-10%，比其它品类普遍-30%要优秀得多。而且从去年10月份至今，优质学区的房租普遍回暖了5%~10%，是率先回暖的品类。现在进入了存量时代，租金比房价更具决定性意义！

比如根据机构公开发布的房价梯队图，尽管深圳楼市房价波动较大，但有名校加持的小区——百花的房价，依然保持在10万/㎡以上的水平。

而且自从去年9.24新政调整后，深圳一些著名学校周边的二手房成交量、房价、租金的表现，都比非名校物业有了更多的抗跌性，也是深圳购房者关注度极高的物业。

根据乐有家研究中心的数据，龙华深高北片区的成交量同比飙升了800%；宝安中心区上涨了329%；南山南二外片区则增长了278%；福田百花片区增长达到164%；即使是在成交量最为稳定的香蜜湖片区，涨幅也达到了130%；相比之下，罗湖深中片区的表现虽然稍显平稳，但依然有25%的增长率。

但并不是完全说所有学位房都是值得的。现行条件来看，真正优质教育资源的加持，对普通住宅来说，不但是房价的重要支撑，也是其价值保持的重要因素。

更何况，现在恰逢近二十年来的最佳购房待遇，事实上降低了购房与楼市投资的门槛，也就是降低了事实房价，我在《解密：真实房价-70%后的万骨枯与十倍利》中，是论述过真实房价其实是首付的！现在首付最低都15%，相对之前降低了50%呢。

租金的回暖、房价的下降，快速实现了《四替效应》中所论述的“月租月供会师”，所以房价的支撑点就找到了，优质教育资源仍是普宅房价的最大支撑力量。