皇岗村旧改实探：今年度必看必等？

今天说说皇岗村旧改。

近日踩盘福田时发现，皇岗村旧改一期工地现场忙碌得热火朝天，作业车频繁出入，围挡内的几栋建筑主体已出地面，建到约莫三四层高。照现场施工节奏来看，估计下半年会开放。观望中的千万级以上买家，不着急的可以拉长时间线，进一步横向对比再决定。

@房地内参 摄于2025年4月

关注度极高的皇岗村旧改，其实去年11月才开工，今年2月7日，深圳市住建局发放了关于福田区皇岗村改造一标段主体工程的施工许可。

文件显示，一期一标段主体工程，位于福民路与皇岗二街交汇处西北角，紧邻深圳地铁7号线皇岗村站，建设规模225119平方米，建设单位为深圳市皇岗实业股份有限公司和深圳卓越皇岗旧城改造有限公司，合同开工时间是2024年11月1日，合同竣工日期为2028年下半年。

项目最早于2010年确认改造专项规划，根据规划，分为四期实施，但直到2020年11月才进入到实质性拆除阶段。

踩盘时也能看到，7号线皇岗村站几乎无缝接驳该项目。福田中心区、地铁口接驳的综合体新盘，应该是今年度第一个。

@房地内参 摄于2025年4月

皇岗村旧改2024年正式开工，中间隔了十四年，停滞多年后得以重启，大概率是由于旧改规模庞大，加上牵涉多方利益分配，旧改难度相当高。如今卓越突围开建，相当于为深圳高净值人士在中心区高端置业提供了极佳的机会。

而且，在深圳地段如此核心、配套如此齐全、资源如此丰富的中心区，新房项目本来少之又少，此时卓越把筹备多年的重磅级项目推出市场，有种给深圳土豪送福利的感觉。

根据规划资料，皇岗村旧改一期规划了住宅、会展中心南广场，还有两栋约200 米高楼、商业等，加上接驳地铁7号线皇岗村站，相当于地铁口综合体物业。

加之项目所在的福田福田中心区，区域位置非常中心，综合资源齐全、配套集中、交通便捷，加上卓越打造豪宅的产品力极强，完全可以给予更多期待。

至于价格，看看目前皇岗村周边的二手房，楼龄跨度较大，大多20年以上，二手房价格跨度也大，在5-11万之间均有，应该说没有什么可以对标的次新小区，而福田目前在售的新房住宅售价在10.5万左右。

有人猜测下半年皇岗村旧改一期上新时，单价可能要到15万＋，但随行就市，届时产品户型出来后再看。

皇岗村是不是深圳最有钱的城中村？没有确切数据不好说，不过搜索此前的资料，皇岗村村集体资产市值达350亿元，以村子为主体在深圳有多个物业和公司，为此有人称之为“深圳第一村”。

就地理位置来说，皇岗村所在的地段，确实绝佳，抬头就是深圳第一高楼平安大厦，往北几百米就是福田会展中心，福田区政府、购物公园等综合资源都密集环绕在周边几百米范围，商务氛围极强，当属深圳第一地段物业。

皇岗村旧改作为福田中心区当前为数不多的城中村旧改之一，难怪这里的旧改进度关注度极高。如今旧改建设顺利，户型会是怎样的，继续关注。