刘合桂：在消费过程中一般会遇到什么问题？一个是签定合同之前和签定合同之后这两个时间段。
黄睿：这个问题分两个阶段来回答，个阶段是签定合同之前，就是消费者和开发上在协商签定合同的过程中会发生什么样的纠纷呢？在我的经验看来，主要有两点：点是从交易观念来说，开发商会先与消费者签订一个意向书，这个意向书的效率我们怎么考察呢？从法律的角度是这样的，我们定义为履约协议。签订意向书的目的是为了订立合同，现在一般的意向书是不会记载有合同的条款，包括商品房的价款，交付的时间、地点以及违约责任，这些在履约意向书是不会体现的，所以我们仅仅把意向书定义为为了签定合同而签订的条款，那么消费者就不能依据这个履约意向书要求开发商交付商品房，只能够要求开发商在一定期限内与你协商签定合同，这是点要明确的。那么签订了意向书以后，我觉得消费者经常会碰到的一个问题就是，在履约意向书中往往约定消费者要在7天之内或者在一定时间内前往与开发商协商签订商品房，那么消费者对这个条款也许有很多人没有引起足够的重视，实际上这个条款是对消费者订立合同的权利作出了一定的限制，也就是说，如果你要想购房，必须要在指定时间内前往与开发商协商。遇到的很多问题是消费者去了，但是没有就这项行为留下证据，所以发生纠纷的时候，开发商为了经济利益，他也许不愿意跟这位消费者签定合同，他会抓住消费者没有前往协商的证据来要求解除他们之间的合同。在这种情况下，对消费者是不利的，我们提醒消费者注意的个问题就是在未协商的过程留下一定的证据。第二点我们要提醒消费者注意的是，如果开发商不按照意向书的规定把房屋销售给你，那么你们能不能要求开发商赔偿差价损失？我认为这点消费者必须要有足够的心理准备，在我们看来这个要求在法律上暂时是不能成立的，因为意向书的作用仅仅是签定合同，而不代表已经把房屋的购买千拿到手，如果要拿到差价赔偿损失是不能得到支持的。所以消费者在签订购房意向书的时候要注意的。
下一个阶段是签定合同，在签定合同之后，在协商订立合同条款中，开发商订立的条款假如消费者对开发商提供的文本、条款，不符合自己的心意，应该怎么办？我们认为确定双方权利义务的关系，一旦订立合同，法律是不允许随便变更的，这方面要求是相对严格的。所以提醒消费者，一定要考虑清楚，不要把希望期望于订立合同之后可以变更或者解除合同。在合同订立以后，最重要的就是严格按照合同的约定，并且为自己履行合同的行为留下充分的证据，例如交纳房款就要求开发商出具收据或者保存银行转帐凭证，如果发现开发商的出现违约，消费者可以通过诉讼或者仲裁保护自己的合法权益。
刘合桂：谢谢。在协商过程中留下证据，这留下的证据一般是哪些能够作为证据的？
黄睿：书面的证据是所有证据中效率的，如果消费者需要留下证据的话，是以书面的形式来保存，举一个简单的例子。比如可以通过寄挂号信的方式写成书面文本，然后邮寄给开发商，这样一旦发生纠纷，还可以拿出挂号信作为证据。
刘合桂：录音、录像可以作为证据吗？
黄睿：在法律上是承认的，但是法院在审查的时候会比较严格，因为这一类的证据比较容易伪造，而且现在科技比较发达，对这类证据伪造的可能性比较大，录音录像假如符合法律条件的话，而且能够充分证明所录的资料的对象，比如说谈话人，比如说视频文件里面的人物，确实能够证明是当事人的话，我们还是可以采信的。还有录音录像资料必须要以合法的形式取得，如以窃听器或者真空摄像机取得的影像资料，这两项工具是国家限制的工具，以这方面取得的资料我们是不保护的。
刘合桂：对于图片的形式有什么规定？
黄睿：对于照片资料，我们也是参照录音录像认证的原则，照片必须要清晰，而且要反映出拍摄的时间、地点、人物以及所要证明的重点，清晰是最基本的要求，其次是必须是真实可靠的照片资料。有一个小经验可以跟大家分享，有一个当事人为了证明拍摄的时间，报纸上的报头一般都会有当天的日期，所以当事人把报纸跟照片放在一起，我们认为这样可以证明照片拍摄的时间。
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